Woningbeleggingsmarkt toont tekenen van herstel in eerste kwartaal 2024
17 april 2024
In het eerste kwartaal van 2024 is ruim 700 miljoen euro geïnvesteerd in Nederlandse huurwoningen. Dit transactievolume is gelijk aan het eerste kwartaal van vorig jaar. Na een sterke daling van het volume eind 2023 is dit een hoopgevend signaal voor herstel. Beleggers tonen in toenemende mate belangstelling in het huidige aanbod. Redenen hiervoor zijn de verwachte daling van de kapitaalmarktrente, de stijging van de koopprijzen en duidelijkheid over de regulering van de markt. Als deze trend doorzet, zal het transactievolume in 2024 hoger uitvallen dan vorig jaar. Een belangrijk aandachtspunt blijft de realisatie van nieuwbouw huurwoningen. In het eerste kwartaal werden slechts 1.260 nieuwe huurwoningen verkocht, terwijl er dit jaar minimaal 30.000 woningen gerealiseerd moeten worden. Het aantal bouwvergunningen voor januari is in 10 jaar nog niet zo laag geweest. Zonder stimulerende maatregelen stevenen we in 2024 af op een nieuw dieptepunt van 50.000 vergunningen.
Vooral particuliere beleggers actief
Het transactievolume op de Nederlandse woningbeleggingsmarkt komt met 700 miljoen euro in het eerste kwartaal even hoog uit als in het eerste kwartaal van 2023. Opvallend aan de transacties in het eerste kwartaal was dat vooral particuliere beleggers huurwoningen kochten, hun aandeel steeg naar 40% van het totale transactievolume (tegenover 31% in 2023). Dit is grotendeels te verklaren door de uitpondstrategie van een groot deel van deze beleggers, die hiermee inzetten op het verschil in groei tussen de leegwaarde en de marktwaarde van verhuurde woningen. Ook institutionele beleggers vergrootten hun aandeel in transacties naar 29% van het totaal (25% in 2023). Corporaties waren minder actief met een aandeel van 23%. Capital Value verwacht de komende periode een toename in de activiteit van Nederlandse en internationale institutionele beleggers als gevolg van de aanstaande duidelijkheid over de Wet betaalbare huur en de verwachte daling van de kapitaalmarktrente later dit jaar. Ook woningcorporaties willen meer investeren in betaalbare huurwoningen.
Investeringen in nieuwbouw ver onder benodigd volume om woningtekort tegen te gaan
De komende jaren zal er veel meer in nieuwbouw (huur)woningen moeten worden geïnvesteerd om het woningtekort effectief aan te pakken. Met de huidige ontwikkeling van het aantal bouwvergunningen is het mogelijk dat er in 2024 slechts 45.000 tot 50.000 nieuwe woningen worden vergund. In dit geval stijgt het woningtekort verder naar 450.000 woningen. Het aandeel investeringen in nieuwbouw huurwoningen was in het eerste kwartaal van 2024 met 45% weliswaar groot, maar levert in de komende periode slechts 1.260 nieuwe huurwoningen op. Voor de groei van het investeringsvolume in nieuwbouw huurwoningen is meer (internationaal) kapitaal nodig en aantrekkelijkere leningen. De terugval van de aankopen in nieuwbouw huurwoningen komt vooral door de gestegen rente en de onzekerheid over de vele (fiscale) regels voor de woningmarkt vanuit de Rijksoverheid.
Stimulerende maatregelen op korte termijn nodig
Ondanks de verwachting dat de kapitaalmarktrente de komende maanden zal dalen en er meer duidelijkheid komt over de Wet Betaalbare huur, blijft een stimulans van de nieuwbouwmarkt nodig. Zelfs wanneer meer geld van beleggers beschikbaar komt voor investeringen in Nederlandse huurwoningen, is dat niet genoeg voor het terugdringen van het woningtekort. Maatregelen zoals de door Capital Value voorgestelde doorbouwfaciliteit, waarin het Rijk het door middel van garanties mogelijk maakt om eerder te beginnen met nieuwbouwprojecten, of de introductie van een Middenhuurfonds met aantrekkelijke leenvoorwaarden voor corporaties en beleggers kunnen daarbij helpen. Voor (inter)nationale beleggers speelt met name een lagere overdrachtsbelasting en langjarige duidelijkheid over regelgeving een belangrijke rol in het haalbaar maken van nieuwe investeringen in de Nederlandse woningmarkt. Ook moeten marktpartijen en overheid nog intensiever samenwerken om projecten haalbaar te maken en moeten vergunningsprocedures worden versneld.
Thijs Konijnendijk, Head of Research bij Capital Value: "De uitdagingen voor de bouw van voldoende betaalbare (huur)woningen zijn zo groot dat dit vraagt om een integrale, lange termijnvisie waarin duidelijkheid en stimulans wordt geboden aan marktpartijen en corporaties. We zien koop- en huurprijzen van woningen stijgen als gevolg van de enorme schaarste en hoge rente, terwijl de partijen die kunnen voorzien in betaalbare huurwoningen de grootste moeite hebben om nieuwbouw te realiseren. We roepen dan ook op om vooral iets te doen aan haalbaarheid van projecten, lange planprocedures en onduidelijkheid over regelgeving en stimuleringsregelingen."
Naar nieuwsoverzicht