Onderzoek woningbeleggingsmarkt: Tekort huurwoningen neemt toe
31 mei 2012
Capital Value heeft de afgelopen maanden onderzoek uitgevoerd onder woningbeleggers en corporaties. Conclusie hieruit is dat het tekort aan huurwoningen in 2012 verder zal toenemen. Er liggen echter kansen in de markt. Beleggers willen nog steeds investeren en corporaties willen verkopen om nieuwe investeringen mogelijk te maken. Om deze kansen te benutten is volgens de ondervraagde corporaties verdere verruiming van de regels noodzakelijk. Ook zal volgens beleggers aanpassing van grondbeleid moeten plaatsvinden door gemeenten. Op jaarbasis is ca. 1.5 miljard euro beschikbaar voor investeringen in huurwoningen.
Tekort met name in groeiregio’s
Uit cijfers van het CBS blijkt dat het aantal huishoudens tot 2020 met name in de Randstad zal toenemen. Waar de vraag naar huurwoningen nog steeds toeneemt, mede door de economische situatie, kent de bouwproductie van nieuwe woningen echter een dieptepunt. In 2011 zijn slechts 49.000 woningen toegevoegd aan de voorraad. Voor komend jaar wordt een verdere terugval verwacht naar mogelijk 40.000 woningen, wat een historisch dieptepunt zou betekenen.
Wachtlijsten corporaties nemen toe
36% van de corporaties heeft meer dan 10.000 woningzoekenden op de wachtlijst staan, zo blijkt uit het onderzoek van Capital Value waar 45 grote corporaties aan meewerkten. Slechts 16% van de ondervraagde corporaties heeft geen wachtlijst. Deze gegevens worden bevestigd door het recente onderzoek van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting waaruit blijkt dat de wachttijd voor een sociale huurwoning kan oplopen tot 15 jaar. Uit dit onderzoek bleek eveneens dat het aantal huurwoningen dat in 2011 vrijkomt verder is afgenomen. Volgens Marijn Snijders, directeur van Capital Value, is het van essentieel belang de toekomstige behoefte en de tekorten beter in kaart te brengen om vraag en aanbod op elkaar af te kunnen stemmen. Niet alleen kwantitatief maar ook kwalitatief.
Beleggers willen nog steeds investeren
Ca. 500 miljoen euro op jaarbasis beschikbaar voor nieuwbouw
Capital Value bracht de visie van de 50 grootste woningbeleggers in kaart en concludeert dat beleggers nog steeds willen blijven investeren in verhuurde woningen. Institutionele beleggers tonen voornamelijk interesse in nieuwbouw in de groeiregio’s, waarbij huurwoningen in het middensegment (650-1.000 euro per maand) de voorkeur hebben. Voor deze woningen is zeker 500 miljoen euro op jaarbasis beschikbaar. Marijn Snijders: “Om deze woningen realiseerbaar te maken zullen gemeenten hun uitgiftevoorwaarden moeten aanpassen en ook moeten projectontwikkelaars hun plannen afstemmen op de vraag uit de markt. Het is een goede ontwikkeling dat gemeenten en institutionele beleggers in toenemende mate in overleg zijn over nieuw te realiseren projecten”.
Ca. 1 miljard euro op jaarbasis beschikbaar voor bestaande huurwoningen
Particuliere en Duitse beleggers hebben een voorkeur voor bestaande bouw. Met name particuliere beleggers kunnen een belangrijke rol spelen bij de aankoop van woningbezit van corporaties. Deze groep neemt in omvang nog steeds toe. De ondervraagde beleggers zijn positief over de huurmarkt en verwachten een verdere groei van de huurprijzen mede door het ontstaan van tekorten. Wel is deze groep kritischer geworden bij de verwerving omdat uitpondresultaten tegenvallen als gevolg van de situatie op de koopwoningenmarkt.
De totale groep van beleggers kan op basis van de huidige gegevens jaarlijks circa 1 miljard euro investeren in bestaande huurwoningen. Ook financiers blijven actief in dit segment.
42% corporaties wil complexgewijs verkopen
Uit het onderzoek van Capital Value blijkt dat 42% complexgewijs wil verkopen om nieuwe investeringen te kunnen doen. Veel investeringen zijn op dit moment bevroren als gevolg van de financiële situatie “We staan open voor complexgewijze verkoop, maar regelgeving belemmert onze mogelijkheden dit op een goede manier te doen” aldus een van de corporaties die aan het onderzoek meewerkte. De verkoop van complexen kan (een deel van) de corporaties de mogelijkheid bieden nieuwe investeringen te doen in de bestaande voorraad of nieuwbouw te bewerkstelligen. Dit zal noodzakelijker worden omdat corporaties in veel gevallen niet in staat zijn voldoende woningen te kunnen verkopen aan huurders danwel bij leegstand aan particulieren.
Huurbeleid corporaties
Veel corporaties geven aan bij het vrijkomen van de woningen de huurprijzen te willen verhogen. Op dit moment verhuren veel corporaties een deel van het bezit (in het middensegment) gemiddeld 25-30% onder de huurprijs die gevraagd mag worden. Uit het onderzoek blijkt dat 47,6% van de corporaties de huur wil gaan verhogen van woningen die vrijkomen in het middensegment. Opmerkelijk is dus dat meer dan de helft dit op dit moment niet van plan is. Marijn Snijders: “Wij verwachten dat toch meer corporaties de komende jaren besluiten de huren van de woningen die vrijkomen in het middensegment te verhogen, mits de markt dit toestaat, omdat ze het financieel nodig hebben.”
Conclusie
Marijn Snijders concludeert: “Een actievere samenwerking tussen overheid en marktpartijen is noodzakelijk om de tekorten niet verder toe te laten nemen. Er liggen nog steeds kansen, want er is kapitaal beschikbaar. Wel is meer onderzoek noodzakelijk om de kwalitatieve en kwantitatieve vraag naar huurwoningen beter in beeld te brengen.”
Voor meer informatie over het onderzoek onder corporaties verwijzen wij u naar het factsheet met onderzoeksresultaten of kunt u contact met ons opnemen.
Lees ook:
PropertyNL, 28 mei 2012: Vrijkomend aantal sociale huurwoningen weer gedaald
Vastgoedmarkt, 1 juni 2012: Capital Value: tekort huurwoningen neemt toe (lees hier de geprinte versie)
Gemeente.nu, 4 juni 2012: Vastgoedadviseur: tekort huurwoningen stijgt sterk
Cobouw, 4 juni 2012: Beleggers herontdekken woningmarkt