Lager transactievolume woningbeleggingsmarkt, aandeel nieuwbouw stijgt
9 november 2021
Het transactievolume op de woningbeleggingsmarkt is in de eerste negen maanden (t/m derde kwartaal) van 2021 uitgekomen op 4,2 miljard euro. Dat is een daling van 41% ten opzichte van 2020, toen in dezelfde periode 7,25 miljard euro aan transacties werd geregistreerd. Dit blijkt uit onderzoek van Capital Value. De daling is met name een gevolg van het gebrek aan aanbod van bestaande complexen en portefeuilles. Het overgrote deel van het transactievolume in 2021 werd geïnvesteerd in nieuwbouw of transformaties. Ook in het laatste kwartaal verwacht Capital Value vooral veel nieuwbouwtransacties op de woningbeleggingsmarkt.
Lager transactievolume door minder aanbod van bestaande complexen
Als gevolg van de hausse op de woningbeleggingsmarkt in het laatste kwartaal van 2020 kwam de markt in 2021 langzamer op gang dan in voorgaande jaren. In 2020 kwam het transactievolume van alleen het vierde kwartaal al uit op 4,5 miljard euro, een aanzienlijk verschil met de huidige 4,2 miljard euro over de eerste negen maanden. Veel beleggers, met name Nederlandse institutionele beleggers, haalden verkoopbeslissingen eind vorig jaar naar voren vanwege de stijging van de overdrachtsbelasting van 2 naar 8% per 1 januari 2021. Daardoor begonnen zij 2021 met weinig bestaande portefeuilles voor de verkoop. Dit volume komt overeen met het transactievolume van medio 2017.
Focus woningbeleggers en woningcorporaties ligt op nieuwbouw huurwoningen
Door de urgentie van het woningtekort focussen marktpartijen, corporaties en de overheid zich meer op de nieuwbouw van huurwoningen. Er is veel nieuwbouwproduct opgeleverd of in aanbod in 2021. Zowel bij Nederlandse pensioenfondsen als internationale beleggers zijn Nederlandse nieuwbouw huurwoningen een gewild product, waardoor de concurrentie in dit segment verder toeneemt. Tot en met het derde kwartaal van 2021 bestond 56% van het transactievolume, oftewel zo'n 2,4 miljard euro, uit investeringen in nieuwe huurwoningen. Nog eens 2% werd geïnvesteerd in herontwikkelingen en transformaties naar nieuwe huurwoningen. In voorgaande jaren lag dit percentage aanzienlijk lager: vorig jaar kwam het aandeel van investeringen in nieuwbouw uit op 34%. Het ging toen om een totaal van 3,9 miljard euro aan investeringen in nieuwbouw over heel 2020.
Verhoogde overdrachtsbelasting nog steeds merkbaar
De verhoogde overdrachtsbelasting op bestaande huurwoningen heeft niet alleen in 2020 effect gehad, ook in 2021 is het effect zichtbaar. Waar de verhoging vorig jaar leidde tot een verhoogd aantal transacties in het laatste kwartaal, is in 2021 duidelijk zichtbaar dat met name het aantal transacties door Nederlandse particuliere beleggers lager ligt dan vorig jaar. De daling in het aantal transacties van meer dan 1 miljoen euro bedraagt in de periode tot en met het derde kwartaal bijna 25%, van 353 naar 266. Een mogelijke andere verklaring voor deze daling is de onzekerheid over nieuwe kabinetsmaatregelen voor de woningbeleggingsmarkt, die na de formatie verder vorm zullen krijgen. Met name de dreigende maatregelen zoals opkoopbescherming en het mogelijk uitbreiden van het WWS puntenstelsel naar (een deel van) de vrije huursector spelen hierbij een rol.
Marijn Snijders, directeur Capital Value: "Het is goed om te zien dat het aandeel nieuwbouw in het transactievolume flink is gestegen ten opzichte van vorig jaar. Nieuwbouw is van essentieel belang om het woningtekort terug te dringen. Er is nog steeds heel veel kapitaal beschikbaar voor investeringen in zowel bestaande als nieuwbouw huurwoningen. Marktpartijen en overheid zullen nog meer in het werk moeten stellen om projecten te versnellen om dit kapitaal optimaal aan te wenden."
Meer weten?
Neem voor meer informatie over onderzoek op de woningbeleggingsmarkt contact op met:
Thijs Konijnendijk, Head of Research.