Zowel koop- als huurmarkt onder druk
De combinatie van hoge bouwkosten en hoge rente raakt zowel vraag als aanbod. Projecten worden moeilijker rond te rekenen, terwijl kopers terughoudender worden. Dit vertaalt zich in afvlakkende prijsstijgingen, langere verkooptijden en op termijn mogelijk opnieuw vraaguitval. Op de huurwoningmarkt komen nieuwbouwprojecten verder onder druk te staan als gevolg van de hogere bouwkosten. Op de markt voor nieuwbouw huurwoningen is al geruime tijd een tweedeling zichtbaar: projecten worden alleen nog aangekocht door (institutionele) beleggers met eigen kapitaal. Voor andere beleggers die kapitaal moeten lenen zijn de rentelasten te hoog in verhouding tot het mogelijke rendement.
Hoewel er in 2025 een record aan investeringen in nieuwbouw werd gedaan door Nederlandse institutionele investeerders, is een herhaling hiervan allerminst zeker als gevolg van de hogere bouwkosten. Als de Nederlandse institutionele beleggers hun verwachte aanvangsrendement ook naar boven gaan bijstellen, zal er een mismatch ontstaan tussen kosten en opbrengsten en worden projecten economisch onhaalbaar.
Kabinet kan nieuwe ‘bouwdip’ voorkomen met gerichte maatregelen
In de periode 2022-2023 zijn veel aanbevelingen ontwikkeld om de effecten van een energiecrisis op te vangen en de vraaguitval onder kopers en beleggers te minimaliseren. De huidige geopolitieke ontwikkelingen hoeven dus niet te betekenen dat we een nieuwe ‘bouwdip’ tegemoet gaan, als de juiste instrumenten op tijd worden ingezet.
Passende maatregelen voor de situatie van vraaguitval werden in eerder onderzoek van Capital Value ontwikkeld ] voor het ministerie van VRO en kunnen worden toegepast op de koop- en huurwoningmarkt. Maatregelen die in het rapport naar voren komen zijn voor de koopwoningmarkt onder meer een afbouwgarantie, doorbouwfaciliteit of de financiering van de bouwrente voor kopers. De huurmarkt kan een extra impuls krijgen door ondersteuning via een middenhuurfonds of generieke maatregelen zoals een minder drukkende box-3 heffing of een verdere verlaging van de overdrachtsbelasting. Daarnaast is een verbeterd fiscaal klimaat voor internationale beleggers en woningcorporaties essentieel.
Arjan Peerboom, CEO Capital Value: “Het is onvermijdelijk dat de Nederlandse woningmarkt te maken krijgt met de gevolgen van de oorlog in het Midden-Oosten. Het is belangrijk dat de inzichten uit het recente verleden nu worden ingezet om een nieuwe bouwdip te voorkomen. De dreiging voor de nieuwbouw wordt momenteel onderschat, terwijl de nieuwbouwdoelstellingen geen verdere vertraging mogen oplopen. Alleen dan kunnen we voorkomen dat het woningtekort verder gaat stijgen. Er liggen diverse oplossingen klaar die een nieuwe bouwdip kunnen voorkomen. We roepen de overheid daarom op hier met spoed actie op te ondernemen”.
