Transactievolume woningbeleggingsmarkt stijgt naar 6,8 miljard euro in 2024
Doordat er in het vierde kwartaal van 2024 ruim 1,6 miljard euro in huurwoningen is belegd, groeit het transactievolume over heel 2024 met 59% ten opzichte van 2023. In totaal werden ruim 28.500 woningen verkocht, voor het overgrote deel (85%) aan Nederlandse beleggers. Waar internationale beleggers de afgelopen jaren goed waren voor circa 30% van het totale beleggingsvolume is dit in 2024 gehalveerd. Van het totale transactievolume kwam 2,3 miljard, oftewel 33%, voort uit transacties met een woningcorporatie als koper, waardoor zij qua volume de op één na grootste kopersgroep op de woningbeleggingsmarkt vertegenwoordigen. Het grootste aandeel hadden de particuliere beleggers (40%), die met name bestaand bezit kochten van institutionele beleggers. De verwachting is dat particuliere beleggers de komende jaren een deel van dit bezit zullen gaan uitponden. De verkoop van bestaand bezit stelt institutionele beleggers in staat om meer te investeren in de nieuwbouw van betaalbare huurwoningen.
Institutionele beleggers en corporaties grootste investeerders in nieuwbouw
Het aandeel van nieuwbouw huurwoningen in het transactievolume bedraagt 45%, oftewel 3 miljard euro. Hiermee kunnen in de komende jaren circa 12.000 nieuwe huurwoningen worden gebouwd. Het investeringsvolume in nieuwbouw groeide met 25% ten opzichte van vorig jaar. De belangrijkste investeerders in nieuwbouw waren corporaties met 1,46 miljard euro. Hiervan kunnen zij circa 6.900 betaalbare huurwoningen bouwen. In deze cijfers zijn de investeringen in eigen projecten van corporaties, zoals sloop-nieuwbouw of uitbreiding binnen het bestaande bezit niet meegenomen. De tweede groep investeerders zijn de institutionele beleggers die met 1,3 miljard euro circa 4.500 woningen zullen toevoegen. Corporaties investeerden circa 52% meer in nieuwbouw dan in 2023 en institutionele beleggers 32% meer. Toch investeren beide marktpartijen niet voldoende om de afspraken met het Rijk te halen: de corporatiesector beloofde jaarlijks 25.000 woningen te bouwen, waar de institutionele beleggers naar 10.000 per jaar streven. Een belangrijk gemis in de investeringen in nieuwbouw huurwoningen is de afwezigheid van internationale investeerders: het aandeel van internationale investeerders in nieuwbouw bedroeg in 2024 slechts 2%, terwijl dat in de afgelopen 5 jaar gemiddeld 25% was.
Meer kapitaal beschikbaar om nieuwbouw te realiseren
Institutionele beleggers verkopen weer meer bestaand bezit waardoor de investeringsruimte voor nieuwbouwwoningen vergroot. Samen met de toename van toezeggingen van meerdere pensioenfondsen is er voor de komende jaren voldoende institutioneel kapitaal beschikbaar om meer dan de gewenste 10.000 nieuwbouwwoningen per jaar te realiseren. Maar om deze missie te laten slagen zijn aanvullende maatregelen nodig. Arjan Peerboom, directeur Capital Value: “Het is een gemiste kans als we in 2025-2026 geen gebruik maken van het vele geld dat pensioenfondsen en woningcorporaties willen investeren in nieuwe huurwoningen. Marktpartijen en overheid zullen alles moeten doen om de bouw te stimuleren, zeker nu het lijkt dat het aantal afgegeven bouwvergunningen minder hard stijgt dan verwacht.”
Zorgen om omvang huurvoorraad door uitponden
Als gevolg van de huidige marktontwikkelingen bestaat de kans dat de huurvoorraad in de komende twee à drie jaar zal gaan afnemen. Er wordt momenteel nog niet voldoende geïnvesteerd in nieuwbouw om in de komende jaren voldoende nieuwe huurwoningen te kunnen realiseren, terwijl steeds meer beleggers in bestaande huurwoningen overstappen naar een uitpondstrategie. Zowel voor bestaande portefeuilles als voor recente aankopen van bestaande woningen wordt steeds vaker een uitpondstrategie gehanteerd, waardoor deze woningen in de loop van de tijd uit de huurvoorraad zullen verdwijnen. Het effect daarvan wordt vertraagd zichtbaar, omdat dit pas duidelijk wordt als bewoners van deze woningen hun huur opzeggen. Het is daarom belangrijk dat de bouw van betaalbare woningen sterker wordt ondersteund om de voorraad op peil te houden.
Thijs Konijnendijk, Head of Research & Data Intelligence bij Capital Value: “Omdat het risico bestaat dat de huurvoorraad in de komende jaren afneemt, moet het investeringsklimaat worden verbeterd om de bouw van betaalbare huurwoningen te stimuleren. Voor de nieuwbouwopgave zijn investeringen van Nederlandse en internationale institutionele investeerders onontbeerlijk, maar deze blijven achter. Aanvullende maatregelen zoals een lagere overdrachtsbelasting, kortere en eenvoudigere vergunningsprocedures en de integratie van lokale en landelijke regelgeving ten aanzien van huurprijsregulering en duurzaamheid zijn daarom van groot belang. Er moet een einde komen aan de stapeling van regels.”
