Vervolgonderzoek voor Ministerie VRO over doorbouwen in een veranderende markt

Het vervolgonderzoek is tot stand gekomen door enquêtes en interviews met diverse ontwikkelaars, financiers en afbouwverzekeraars. Een aantal resultaten uit het onderzoek:

• De doorbouwfaciliteit – een hypothecaire lening om een deel van de bouwkosten te financieren bij tegenvallende verkoopcijfers – is opportuun zolang bepaalde risico’s kunnen worden afgedekt voor betrokken marktpartijen. Met de juiste leningvoorwaarden, zoals flexibele aflossing en een laag rentepercentage, kan het verkooprisico en het afbreukrisico voor ontwikkelaars worden verminderd. Het rentepercentage kan worden verlaagd met een achtergestelde lening vanuit de Rijksoverheid.
• De 70% voorverkoopeis is een belangrijke markttoets om ervoor te zorgen dat projecten levensvatbaar zijn voordat ze van start gaan. Het aanhouden van een lager voorverkooppercentage kan leiden tot minder marktconforme woningen en een inefficiënte allocatie van middelen en arbeid. Mocht de eis voor het voorverkooppercentage van 70% worden verlaagd, dan is het aan te raden extra garanties te realiseren voor afbouwverzekeraars om eventuele verliezen te compenseren.
• Een kortlopend opkoopfonds heeft in de huidige markt weinig potentie. Er zijn vragen bij de juridische haalbaarheid, de praktisch uitvoerbaarheid en economische rendabiliteit van deze oplossing. Een middenhuurfonds, dat zich richt op het aanbieden van huurwoningen in het middensegment voor een langere periode, zou wel kunnen werken.
• Een andere manier om de businesscase voor ontwikkelaars aantrekkelijker te maken is door de kostencomponent te verlagen. Dit kan bijvoorbeeld door verlaging van grondkosten of de kosten voor bovenwijkse voorzieningen bij de gemeente. Als deze maatregel met duidelijke voorwaarden en marktbreed wordt geïmplementeerd, kunnen marktpartijen rekenen met deze voordelen en wordt de business case voor zowel ontwikkelaars en gemeentes haalbaar.
• Als de overheid stimulerende maatregelen introduceert, is het belangrijk dat gemeenten hier naadloos op aansluiten en geen aanvullende criteria introduceren. Een level playing field voor heel Nederland is essentieel om een betere businesscase te creëren.

Stefan Janssen, Head of Consultancy bij Capital Value: “Stimuleringsmaatregelen zoals een doorbouwfaciliteit, opkoopfonds of startbouwimpuls zijn essentieel om de nieuwbouwambities van het kabinet te halen en het woningtekort terug te dringen. Met het uitvoeren van deze marktconsultatie voor het ministerie van Volkshuisvesting krijgt de overheid meer inzicht in het effect van mogelijke maatregelen en komen overheid en marktpartijen dichter elkaar om tot oplossingen te komen die het gewenste resultaat opleveren.”

Het volledige onderzoek is op de website van het ministerie te downloaden.
Het initiële onderzoek is beschikbaar via deze link.