Woningtekort stijgt naar 453.000 in 2027 door huurbevriezing

Waarde van  woningcorporatiebezit daalt 8,5% als gevolg van huurbevriezing
De aangekondigde huurbevriezing van sociale huren in 2025 en 2026 heeft desastreuze gevolgen voor de corporatiesector en het woningtekort. Als gevolg van de afgekondigde huurbevriezing ontvangen corporaties de komende twee jaar circa 2 miljard minder huurinkomsten dan voorzien. Hierdoor wordt de investeringscapaciteit van corporaties direct nadelig beïnvloed, en kunnen veel geplande uitbreidings- en verduurzamingsplannen niet doorgaan. Naast de directe impact van huurderving speelt het nadelige effect op de leencapaciteit, die gebaseerd wordt op de marktwaarde, een vele malen grotere rol. Naar schatting van Capital Value daalt de marktwaarde van sociaal verhuurde complexen door de huurbevriezing met 8,5% per 31 december 2025. Koepelorganisatie Aedes geeft aan dat de leencapaciteit van woningcorporaties door de huurbevriezing met 47,5 miljard euro afneemt in de komende 5  jaar.  In 2023 deed zich een vergelijkbaar effect voor als gevolg van de eenmalige huurverlaging voor lage inkomens. Volgens een evaluatie van het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening zorgde de huurverlaging van circa 56 euro per huishouden per maand voor een huurderving van 397 miljoen euro in de sector, en daalde het investeringsvermogen van de sector met 8,3 miljard euro. De lage inkomens betaalden uiteindelijk slechts 24 euro per maand minder huur, omdat de huurtoeslag eveneens daalde. Hieruit blijkt dat een beperkte huurverlaging zeer grote neveneffecten kan hebben.

Compensatie huurderving Voorjaarsnota niet effectief, woningtekort loopt op tot 453.000 woningen in 2027
Om te compenseren voor de lagere huurinkomsten is er in de Voorjaarsnota 2025 een post ‘reservering investering sociale huur’ opgenomen, waarin bedragen van  270 miljoen euro voor 2026 en 405 miljoen euro  voor 2027 en 2028 zijn opgenomen. Omdat deze compensatie van in totaal ruim 1 miljard euro als subsidie wordt uitgekeerd, kan deze niet worden meegenomen in de vaststelling van de marktwaarde van corporatiebezit. De daling van de leencapaciteit blijft daarom ondanks de compensatie bestaan. Het gevolg hiervan is dat de Nationale Prestatieafspraken die vier maanden geleden zijn gemaakt, niet langer kunnen worden nageleefd. Koepelorganisatie Aedes heeft zich dan ook uit deze afspraken teruggetrokken. Dit is vreselijk zonde omdat de woningcorporaties in Nederland zoveel projecten met betaalbare woningen aan het toevoegen zijn. De verduurzaming van sociale huurwoningen gaat door de impact op de leencapaciteit langzamer, en er zullen volgens Aedes tot 2035 170.000 minder sociale huurwoningen kunnen worden gebouwd. Het woningtekort zal hierdoor tot 2027 harder oplopen tot 453.000. Ook in de jaren daarna zullen de ambities voor (sociale) woningbouw niet worden gehaald. Er ontstaat daarnaast een aanvullende bedreiging voor grotere nieuwbouwprojecten, omdat daarin doorgaans op basis van gemeentelijke voorwaarden een omvangrijk deel sociale huur moet worden gerealiseerd. Als de corporatiesector wegvalt als afnemer van deze woningen, kunnen projecten met daarin midden- en vrije sector huurwoningen niet doorgaan. De impact op de woningproductie kan daarom nog veel omvangrijker uitpakken dan de aantallen die door Aedes worden opgegeven.