Voor een gezond investeringsklimaat is duidelijkheid over indexaties op de lange termijn nodig. Juist daarin voorziet het huidige wetsvoorstel betaalbare huur niet. Door verschillende methoden te hanteren voor het bepalen van de jaarlijkse indexering van de huurprijzen wordt het zowel voor huurder, verhuurder, belegger en taxateur onmogelijk om op de langere termijn de toegestane wettelijke verhoging te kunnen voorspellen. Daarnaast gelden bij veel nieuwbouwprojecten ook lokale regels ten aanzien van middenhuurwoningen. Voor meer investeringen in nieuwbouw is het noodzakelijk eenduidigheid te hebben in de indexatie van huurprijzen. Dat kan door de WWS-tabel zodanig te indexeren dat de jaarlijkse indexatie van huren volgens de ‘Wet Nijboer’ mogelijk blijft. De indexatie van het WWS met CPI+1% is essentieel voor investeringen in nieuwe middenhuurwoningen.
Aanpassing indexatieclausule essentieel voor investeringen in nieuwe middenhuurwoningen
Waarom het huidige wetsvoorstel een rem zet op investeringen in nieuwbouw
In het wetsvoorstel ‘Betaalbare huur’ worden geen aanpassingen gedaan aan de jaarlijkse indexatie van het woningwaarderingsstelsel, waardoor wordt vastgehouden aan indexatie aan de hand van inflatie. De ‘wet Nijboer’, die op 23 april door de Eerste Kamer is bekrachtigd tot 1 mei 2029, schrijft voor dat de maximale huurverhoging het laagste percentage betreft van inflatie +1% of CAO + 1%. Hierdoor ontstaat een verschil in de indexatie van het woningwaarderingsstelsel en de huurprijzen van zittende huurders.
In de praktijk betekent dit het volgende:
De jaarlijkse huurverhoging zorgt ervoor dat de huurprijs hoger ligt dan de maximaal redelijke huur volgens het woningwaarderingsstelsel. Er kan dan sprake zijn van een té hoge huurprijs volgens de wetgeving, terwijl de verhuurder wel de wetgeving volgt bij de jaarlijkse huurprijsaanpassing. Bij de taxatie en waardering van bestaande complexen en nieuwbouwprojecten gaat dit problemen opleveren.
De grafiek met beide indexatiemethoden voor een voorbeeldwoning van 150 punten toont aan dat bij verhuur op basis van WWS-punten een gat ontstaat tussen de geïndexeerde huurprijs en de maximaal redelijke huur op basis van het WWS. Daarnaast kan er geen indexatie plaatsvinden volgens de Wet Nijboer wanneer een woning tegen de middenhuurgrens aan zit (186 punten), omdat de huurgrens slechts met CPI geïndexeerd wordt. Hierdoor wordt het voor investeerders nog complexer om te investeren in nieuwbouw binnen de huidige marktomstandigheden.
Thijs Konijnendijk, Head of Research bij Capital Value: “Om het woningtekort de komende jaren terug te dringen én huurders op de woningmarkt te beschermen voor excessieve huurprijzen als gevolg van schaarste moeten er simpelweg meer woningen worden bijgebouwd. Dat kan alleen door investeerders duidelijkheid te bieden op de lange termijn. Daarom is het van essentieel belang om in het huidige wetsvoorstel de jaarlijkse aanpassing van het woningwaarderingsstelsel op te hogen naar CPI +1%. Andere maatregelen die de investeringen in nieuwbouw een impuls kunnen geven zijn een verlaging van de overdrachtsbelasting en het verlengen van de duur van de nieuwbouwopslag.”
Nieuwbouwopslag van 10% moet ook gelden voor woningen die na 2024 en 2025 gebouwd worden
In het wetsvoorstel wordt een nieuwbouwopslag van 10% voorgesteld die geldt voor projecten waarvan de bouw start voor 1 januari 2026. Omdat cijfers aantonen dat de nieuwbouw van betaalbare huurwoningen achterblijft bij de ambities en omdat veel woningen worden uitgepond is deze tijdelijkheid van nog 1,5 jaar ontoereikend.
Op korte termijn duidelijkheid nodig over overdrachtsbelasting
De afgelopen jaren zijn maatregelen ingevoerd en aangekondigd die het voor investeerders onaantrekkelijk maken om in woningen te investeren. Separaat aan de discussie rondom box-3 beleggingen is het belangrijk om zo spoedig mogelijk duidelijkheid te geven over de noodzakelijke verlaging van de overdrachtsbelasting die de afgelopen jaren is verhoogd naar 10,4%. Ook moet de huidige beperking van de renteaftrek worden herbezien.
Woningtekort loopt verder op door dalende nieuwbouwproductie
Uit eerdere cijfers van Capital Value blijkt dat de tekorten op de woningmarkt toenemen en de verkoop van nieuwe huurwoningen stokt. In het eerste kwartaal van 2024 werden slechts 1.260 nieuwbouw huurwoningen verkocht terwijl er op jaarbasis minimaal 30.000 nieuwbouw huurwoningen gerealiseerd moeten worden. Daarnaast blijft het aantal afgegeven bouwvergunningen ruim achter bij de doelstellingen voor de komende jaren. In januari en februari werden 8.113 bouwvergunningen afgegeven. Volgens ramingen van Capital Value zal het aantal vergunningen zonder stimulerende maatregelen in 2024 niet hoger uitkomen dan 54.000 vergunningen, terwijl er op jaarbasis minimaal 80.000 vergunningen nodig zijn.
Stijging van aantal bouwvergunningen loopt terug
In het derde kwartaal van 2024 zijn 12.370 bouwvergunningen voor nieuwe woningen verleend, meldt het CBS vandaag. Daarmee remt de eerder ingezette groei van het aantal bouwvergunningen in 2024 af en...
Herstel woningbeleggingsmarkt zet door, investeringen in nieuwbouw ontoereikend
In het derde kwartaal van 2024 werd 2,3 miljard euro geïnvesteerd op de Nederlandse woningbeleggingsmarkt. Daarmee komt het transactievolume in de eerste drie kwartalen van 2024 uit op 5 miljard euro,...
Internationale investeerders noodzakelijk om woningambitie in Nederland te realiseren
In de afgelopen jaren hebben internationale beleggers een belangrijke rol gespeeld op de Nederlandse woningbeleggingsmarkt. Vier jaar geleden was hun aandeel in het totale transactievolume op de Nederlandse...
Neem direct contact op met Thijs Konijnendijk, Head of Research & Data Intelligence of bekijk ons dataplatform.