Capital Value in Vastgoedmarkt: stapeling regels bedreigt coronabestendige woningmarkt
3 maart 2021
Bron: Vastgoedmarkt | Een flink deel van de Nederlandse vastgoedmarkt werd in één jaar coronacrisis behoorlijk geraakt. De woningmarkt bleef echter stoïcijns doorgroeien, al liggen er volgens Marijn Snijders van Capital Value wel bedreigingen op de loer.
'Door het coronavirus was 2020 natuurlijk ook voor de woningmarkt een heel bijzonder jaar', vertelt directeur Marijn Snijders van Capital Value. 'Het was met 11 miljard een recordjaar voor transacties op de Nederlandse markt voor verhuurde woningen. Ook in tijden van corona is de Nederlandse woningmarkt er één met een laag risico. In het betaalbare huursegment tot 1.000 euro was er bijna geen leegstand. Zeker in crisistijd zoekt kapitaal naar een zo optimaal mogelijke risico-rendementverhouding. In internationaal perspectief is het risico van Nederlandse woningen laag en de zekerheid vrij hoog. Ook bij de vorige crisis bleef het directe rendement op Nederlands residentieel vastgoed steevast net onder of boven de 4 procent.'
Afgifte vergunningen
Snijders vraagt zich zelfs af of het beschikbare kapitaal van beleggers wel een bestemming kan vinden. 'Het zal nog heel wat moeite kosten om daadwerkelijk te voorzien in de enorme vraag naar woningen. Er zijn heus wel stappen gezet in het vergroten van de planvoorraad door het stimuleren van gebiedsontwikkeling door onder meer het Rijk. Maar ook de gemeenten moeten in staat zijn om op het gebied van de ruimtelijke ordening te versnellen. Tot nu toe lijkt daar nog geen sprake van. Weliswaar zijn er vorig jaar 60.000 vergunningen afgegeven, maar het is de vraag of de doelstelling van 80.000 dit jaar en volgend jaar daadwerkelijk wordt gehaald.'
Hij vervolgt: 'De snelle stijging van de huizenprijzen zou juist een aanjager moeten zijn om voorraad snel te vergroten. Er is duidelijk een markt van huurders en kopers. Maar de bouwsector is al jaren niet in staat om aan die vraag te voldoen. Hoofdzakelijk door de complexiteit van RO-procedures en omdat dat de sector nog niet inventief genoeg is om de bouw zelf te versnellen.'
Wegblijven expats
De overvraag ten spijt zijn er volgens Snijders op de achtergrond wel bedreigingen voor de Nederlandse woningmarkt. 'Je ziet langzaam steeds meer leegstand ontstaan in het dure segment omdat expats wegblijven. Die woningen worden niet snel gevuld en dragen ook niet bij aan een oplossing van de woningnood. Naar verwachting is dit wel een tijdelijke situatie. Neem een stad als Amsterdam, van het totaal aantal woningen dat op dit moment leeg staat, valt minder dan 1 procent in de betaalbare categorie.'
Kapitaalstroom richting Scandinavië en Ierland
Het stapelen van regelgeving (op lokaal niveau) om de betaalbaarheid te vergroten, is niet behulpzaam volgens de directeur van Capital Value. 'Je zou juist moeten kiezen voor regels die betaalbare nieuwbouw stimuleren, in plaats van dat alleen maar complexer te maken. Vooral bij internationale beleggers zie je nu al een flinke kapitaalstroom op gang komen richting Scandinavië en Ierland. Je moet je zelf natuurlijk niet uit de markt prijzen. Nederlandse institutionele beleggers zijn goed voor 10.000 nieuwe huurwoningen per jaar. Een mooi aantal, maar voor de grote deals van meer dan 100-150 miljoen euro heb je ook echt buitenlandse partijen nodig.'
Aanpassing overdrachtsbelasting
Regels die de betaalbaarheid van woningen moeten bevorderen, hebben volgens Snijders juist vaak een demotiverend effect op de nieuwbouw. Hij wijst op de impact van de recent aangepakte overdrachtsbelasting waarbij koopstarters eenmalig niets betalen, maar beleggers en verhuurders juist een hoger tarief moeten betalen. 'Dat raakt ook corporaties en andere aanbieders van gereguleerde huurwoningen in hun vermogenspositie, omdat ze hun bezit op marktwaarde moeten taxeren. Dat kan in een opgaande markt misschien gecompenseerd worden door waardestijging, maar als het tij keert, gaat dit extra pijn doen. Hetzelfde geldt voor het bevriezen van de huren in de gereguleerde sector. In totaal beperk je dan de huurgroei voor 2,8 miljoen woningen, terwijl maar een deel van die huurders daadwerkelijk die huurstop nodig heeft.'
Exploitatieplicht van 50 jaar
'Er wordt vaak onvoldoende stil gestaan bij de langetermijngevolgen van beleidskeuzes. Eind vorig jaar heeft de gemeente Den Haag redelijk geruisloos een exploitatieplicht van 50 jaar geïntroduceerd voor woningbeleggers, indien zij investeren in sociale woningen. Je kunt je wel indenken wat dit doet met de belangstelling van buitenlandse investeerders.'
Dergelijke maatregelen kunnen de Nederlandse woningmarkt volgens Snijders als een boemerang raken. Als je kijkt naar de economische gevolgen van corona, dan is Nederland nog niet zo slecht uit de crisis gekomen. Maar dat geldt ook voor andere Europese landen waar minder regulering voor de woningmarkt op de loer ligt. We moeten in Nederland ons gunstige rendement-risicoprofiel niet teveel gaan aantasten. Alleen indien we meer betaalbare huur- en koopwoningen bijbouwen, zal de druk op de woningmarkt afnemen.
Interview door Robert Paling, Vastgoedmarkt, maart 2021