Gemeentelijke regelgeving middenhuur botst met landelijke wetgeving
10 maart 2023
Uit een inventarisatie van Capital Value onder Nederlandse gemeenten blijkt dat 27% van alle Nederlandse gemeenten lokale regelgeving heeft opgesteld ten aanzien van middenhuur bij nieuwbouwprojecten en 17% in beraad is deze in te voeren. Veel gemeenten hebben deze regelgeving ingevoerd vooruitlopend op de landelijke regulering. Nu het wetsvoorstel 'betaalbare huur' in consultatie is, blijkt in de praktijk dat de lokale regels in veel gevallen botsen met de landelijke regels. Dit leidt binnen gemeenten tot grote onduidelijkheid bij beleggers en ontwikkelaars over welke regelgeving leidend is. Ook zijn in veel gevallen gemeentelijke regels scherper dan het huidige wetsvoorstel. Hierdoor zullen bouwprojecten onnodig vertraging oplopen of mogelijk zelfs stil komen te liggen.
27% van Nederlandse gemeenten beschikt over regelgeving middenhuur
Vanaf 2017 hebben Nederlandse gemeenten de mogelijkheid gekregen om in bestemmingsplannen woningen voor middenhuur als een aparte categorie aan te wijzen. In het gebied waarop het bestemmingsplan betrekking heeft, moet dan (ten minste) een bepaald percentage van de nieuwbouwwoningen middenhuur zijn. Op deze wijze kunnen gemeenten (publiekrechtelijk) sturen op de versterking van het middenhuursegment in de woningvoorraad. Uit de inventarisatie van Capital Value blijkt dat 27% van de Nederlandse gemeenten inmiddels regelgeving heeft ingevoerd met betrekking tot de nieuwbouw van middenhuurwoningen. Daarnaast is 17% van de gemeenten van plan deze regelgeving op korte termijn in te voeren en 20% onderzoekt momenteel de mogelijkheden.
Mismatch exploitatietermijnen
In veel gemeentelijke regelgeving is een termijn opgenomen hoe lang de woningen in het middenhuursegment moeten worden geëxploiteerd. 59% van de gemeenten hanteert een periode van 15 jaar na oplevering, 24% een periode van 20 jaar en 7% een periode van 25 jaar. In het wetsvoorstel wordt geen periode genoemd, maar wordt een koppeling gemaakt met het toekomstige tekort en een evaluatie na vijf jaar. Dit betekent dat er geen duidelijkheid wordt gegeven voor welke termijn de landelijke regeling van kracht is. 
Uit onderzoek van Capital Value blijkt dat de lokale regels in enkele gemeenten strenger zijn dan het landelijke wetsvoorstel. In de meeste andere gemeenten leidt de stapeling van nationale en lokale regelgeving tot onhaalbaarheid van projecten. In combinatie met de huidige marktsituatie (gestegen bouwkosten, oplopende rente) is het gevolg hiervan dat steeds meer projecten financieel niet haalbaar zijn. Gestapelde regelgeving zorgt voor veel onduidelijkheid bij marktpartijen, woningcorporaties en huurders. Capital Value adviseert gemeenten om aan te sluiten bij de landelijke regelgeving.
In een eerder onderzoek waarschuwde Capital Value al dat het aantal bouwvergunningen in 2023 zal dalen naar mogelijk 50.000 vergunningen, terwijl de kabinetsdoelstelling is om het woningtekort terug te brengen tot 2% in 2035 of eerder en de komende periode jaarlijkse 100.000 nieuwe woningen te bouwen. Ook bleek dat de bouw van mogelijk circa 40.000 woningen wordt uitgesteld waarvoor reeds vergunningen zijn verstrekt of de procedure loopt.
Marijn Snijders, algemeen directeur Capital Value: "Wij adviseren gemeenten om zich te conformeren aan de landelijke regelgeving om te voorkomen dat bouwprojecten financieel onhaalbaar worden. Mogelijk kan de landelijke regelgeving hier meer duidelijkheid over bieden. Voorkomen moet worden dat nog meer projecten stil komen te liggen nu het woningtekort verder stijgt."
De consultatie van het wetsvoorstel 'betaalbare huur' loopt nog tot 27 maart aanstaande. Meer informatie vindt u op de website van het Ministerie.
Naar nieuwsoverzicht