Grote opgave voor corporaties in 2019
28 februari 2019
Onlangs presenteerden wij ons jaarlijkse onderzoeksrapport naar de ontwikkelingen op de woning(beleggings)markt. Het woningtekort in Nederland is alarmerend hoog bereikt naar verwachting pas ná 2020 een hoogtepunt. Vanuit het maatschappelijke debat komt de oproep aan marktpartijen, waaronder corporaties, hun rol te pakken en meer samen te werken aan de grote opgave die er ligt om het woningtekort terug te dringen.
Corporaties in een split
Als grootste bezitter van woningen in de huursector (68% van de huurwoningen) wordt veel verwacht van de corporaties bij de opgave de tekorten terug te dringen. De rol als sociale huisvester en het zorgen voor voldoende betaalbare woningen, maar ook de belangrijke rol in het verduurzamen van het bezit, zorgen ervoor dat corporaties in een split komen. Corporaties zullen de komende jaren moeten kiezen hoe ze de circa 3,3 miljard euro die zij jaarlijks overhouden aan de verhuur van hun bezit verdelen over de verduurzaming van woningen en het realiseren van nieuwbouw. 57% van de ondervraagde corporaties geeft aan niet over genoeg middelen te beschikken om de verduurzamingsopgave te bekostigen.
Rol corporaties ten aanzien van middenhuursegment
Uit het onderzoek blijkt eveneens dat corporaties, ondanks dat de Woningwet voorschrijft niet actief te mogen investeren in niet-DAEB bezit, toch een rol zien weggelegd in het middeldure huursegment. Een meerderheid van de ondervraagde corporaties (53%) geeft aan dat zij een rol ziet weggelegd in haar kernregio voor het realiseren van middeldure huurwoningen. Reden hiervoor is dat de bestaande marktpartijen dit onvoldoende doen.
Knelpunten bij nieuwbouw
Corporaties verwachten de komende vijf jaar circa 120.000 woningen door nieuwbouw te realiseren. Dit betreft jaarlijks circa 25.000 woningen in met name de DAEB-tak. In 2017 hebben corporaties 14.390 woningen opgeleverd (6.700 bouwvergunningen) en in 2018 zijn slechts 6.100 bouwvergunningen aangevraagd. Het lijkt daarom niet waarschijnlijk dat deze doelstelling gehaald wordt. De belangrijkste knelpunten die worden genoemd zijn: onvoldoende grondposities, stijgende bouwkosten en onvoldoende medewerking vanuit de gemeente. Mogelijk moeten corporaties lagere rendementen accepteren om aan de opgave te kunnen voldoen. Gemeenten zouden door lagere grondprijzen te hanteren een belangrijke rol kunnen spelen.
Grote verschillen regionale behoefte aan huurwoningen
De woningmarkt in Nederland verschilt aanzienlijk indien gekeken wordt naar regio's. In veel steden is sprake van oververhitting en is er veel vraag en weinig aanbod. In andere delen van Nederland krimpt het aantal huishoudens en is sprake van een meer ontspannen markt, waar echter wel weer veel behoefte is aan woningen voor senioren. In het onderzoek is in kaart gebracht naar welk type woningen behoefte is op regionaal niveau. Er is onderscheid gemaakt in: Grootstedelijke gemeenten, Grote steden, Overige Randstadgemeenten, Regionale gemeenten en Krimpgemeenten.
Samenwerking essentieel
Om de tekorten terug te dringen is meer en betere samenwerking tussen corporaties, marktpartijen en gemeenten essentieel. Corporaties kunnen een belangrijke bijdrage leveren door vanuit een gefundeerde portefeuillestrategie te focussen op de lokale rol. Zo is de middeldure huursector bij uitstek geschikt om de samenwerking op te zoeken met beleggers. In de huidige markt is het goed mogelijk om exploitatieafspraken met beleggers te maken om woningen bij verkoop beschikbaar te houden voor het middenhuursegment. Op deze manier kan de corporatie invloed uitoefenen op het behoud van de middeldure huursegment én financiële middelen vrijmaken om te investeren in sociale huurwoningen of de verduurzamingsopgave.
Wilt u meer weten?
Meer informatie over het onderzoek vindt u hier. Wist u dat wij ook regelmatig regionale kennissessies organiseren over actuele onderwerpen die voor corporaties van belang zijn? Lees meer.