Minder betaalbare huurwoningen door voorgestelde belastingmaatregel
8 september 2020
De voorgestelde herziening van de overdrachtsbelasting voor woningen heeft mogelijk een negatief effect op de omvang van de Nederlandse voorraad huurwoningen. Uit onderzoek van Capital Value blijkt dat de verhoging van de overdrachtsbelasting naar 8% voor verhuurde woningen ertoe kan leiden dat nieuwbouwprojecten financieel onder druk komen te staan en dat beleggers meer woningen aan particulieren zullen verkopen (uitponden). Indien deze effecten daadwerkelijk optreden zal met name de voorraad betaalbare huurwoningen de komende jaren afnemen.
Financiële haalbaarheid nieuwbouwprojecten in gevaar
De verzwaring van de overdrachtsbelasting heeft extra impact op haalbaarheid van projecten waar een exploitatieregeling van toepassing is. In steeds meer gevallen stellen gemeenten bij nieuwbouwprojecten een eis dat bij sociale en middeldure huurwoningen een exploitatietermijn geldt van 15 of 20 jaar (een ver-plichte doorverhuurtermijn). Veel pensioenfondsen en corporaties willen in dit soort projecten investeren. De nieuwe regeling kan er echter toe leiden dat de financiële haalbaarheid van dit soort projecten in gevaar komt doordat de verhoogde belasting moet worden ingerekend in het investeringsmodel. In projecten waar huur- en koopwoningen worden gecombineerd komt daar nog bij dat de nieuwbouw van dure koopwoningen door de coronacrisis in veel gevallen al flink onder druk staat.
Huurvoorraad neemt verder af door uitponden
Door een hogere drempel voor verkoop aan beleggers zullen corporaties en beleggers de komende jaren meer gaan uitponden dan complexgewijs verkopen aan een andere belegger. Bestaande huurwoningen worden hiermee omgezet naar koopwoningen, waardoor de totale voorraad huurwoningen afneemt. Uit cijfers van Capital Value en ABF research van eind vorig jaar blijkt dat beleggers bij uitponden met name woningen verkopen met lagere huurprijzen. Voor 2020 tot 2024 was de prognose dat beleggers circa 55.000 woningen zouden uitponden, waarvan 85% in het sociale huursegment en nog eens 14% in het middeldure huursegment. Naar verwachting wordt dit aantal met de nieuwe regeling hoger, waardoor er mogelijk nog meer betaalbare huurwoningen verdwijnen.
Marijn Snijders, directeur Capital Value: "Uit eerder onderzoek van Capital Value bleek al dat een verhoging van de overdrachtsbelasting zal leiden tot een afname van de balanswaarde van de woningportefeuilles van woningcorporaties en pensioenfondsen. Daarnaast leidt deze maatregel ook tot een toename van het tekort van betaalbare huurwoningen in Nederland. Marktpartijen en overheid moeten juist inzetten op het zoveel mogelijk bijbouwen van betaalbare en kwalitatief goede woningen. Alleen meer aanbod kan ertoe leiden dat de druk op de prijsstijgingen van huur- en koopwoningen wordt tegengegaan."
