Mogelijk verzwaring verkoopregels voor niet-DAEB bezit
19 december 2019
Op dit moment liggen de Woningwet 2015 en het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) voor iedereen ter consultatie voor. Aan de hand van de Evaluatie van de Woningwet, gepubliceerd in september 2019, worden diverse aanpassingen voorgesteld. De voorgestelde wijzigingen met betrekking tot de verkoopregels zorgen over het algemeen voor een verduidelijking en versoepeling van de wetgeving. Eén van de voorstellen heeft echter betrekking op het verzwaren van de verkoopregels bij complexgewijze verkoop. Indien u van plan bent om op termijn complexgewijs te gaan verkopen, dan kan deze verzwaring van de regelgeving belangrijke gevolgen hebben.
Welke aanpassing wordt voorgesteld?
Op dit moment moeten alleen huurwoningen die behoren tot de blijvend gereguleerde DAEB categorie en maatschappelijk vastgoed worden aangeboden aan zittende huurders. In de voorgestelde wettekst gaat dat ook gelden voor:
• Potentieel te liberaliseren DAEB woongelegenheden
• Niet-DAEB woongelegenheden
• Bedrijfsmatig vastgoed
Wat betekent dit voor uw complexgewijze verkoopproces?
Als u bij complexgewijze verkoop in de toekomst ook niet-DAEB eenheden aan moet bieden aan de zittende huurder, verwachten wij de volgende complicaties:
Het verkoopproces wordt onnodig ingewikkeld
Een huurder heeft meestal geen ervaring met het kopen van vastgoed en moet veelal een professionele adviseur inschakelen voor het aankopen van het gehuurde. Corporaties die hier ervaring mee hebben vertellen ons dat er vaak discussies ontstaan over het aankopen van het gehuurde met korting. Dit zet de relatie tussen huurder en verhuurder onnodig onder druk. De vraag is ook: wanneer kun je de interesse van een huurder naast je neerleggen en wanneer ben je verplicht hierop in te gaan? Ook als er bijvoorbeeld een flink hogere bieding van een marktpartij ligt.
Het verkoopproces zal langer duren
Corporaties hebben door de huidige regelgeving nu al te maken met een relatief lang verkooptraject. Dit komt met name door het goedkeuringstraject dat moet worden doorlopen met de Autoriteit woningcorporaties en de bijbehorende bezwaartermijn. Een aanbiedingstraject aan de huurder(s) zorgt ervoor dat het verkoopproces geruime tijd stil ligt. Voordat de huurder(s) eventueel kunnen overgaan tot aankoop van het gehuurde is er een lange periode van onduidelijkheid en onzekerheid.
Hogere administratieve lasten
Bovenstaande ontwikkelingen hebben tot gevolg dat de administratieve lasten voor corporaties zullen toenemen.
Mogelijk ongedeeld eigendom indien een deel van de huurders interesse heeft
Als u besluit een onaangebroken complex te verkopen, krijgt u mogelijk te maken met splitsingskosten. Als bijvoorbeeld een beperkt aantal huurders de gehuurde woning wil kopen en het betreft een ongesplitst complex, dan zal het complex moeten worden gesplitst in appartementsrechten. Dit brengt hoge kosten met zich mee. Het resterende eigendom is vaak minder interessant om te verkopen aan een opvolgend eigenaar. Hierdoor kan geen optimale verkoopopbrengst worden bereikt en kan maatschappelijk vermogen mogelijk weglekken.
Het verplicht aanbieden van niet-DAEB bezit is nadelig ten opzichte van particuliere verhuurders
Doordat particuliere verhuurders deze verplichting niet hebben, heeft u als corporatie beperktere verkoopmogelijkheden dan een particuliere belegger.
Verzwaring regelgeving treft mogelijk ook middenhuur
Door geliberaliseerde of te liberaliseren woningen aan te bieden aan zittende huurders zullen mogelijk ook woningen in het middeldure huursegment verdwijnen. Deze woningen worden immers bij verkoop aan een particulier onttrokken uit de huursector. Met de huidige tekorten kan dit niet de bedoeling zijn. De regelgeving voor niet-DAEB wordt onnodig verzwaard en heeft tot gevolg dat het voor corporaties lastiger wordt om een verkoopproces te voeren met een optimaal resultaat. Met opbrengsten uit complexgewijze verkoop kan worden geïnvesteerd in DAEB-bezit.
Wat adviseren wij?
Wij adviseren om de huidige wetgeving omtrent de aanbiedingsverplichting niet aan te passen. De aanbieding aan huurders geldt voor blijvend gereguleerde DAEB-eenheden en maatschappelijk vastgoed, maar dient niet te worden uitgebreid voor niet-DAEB eenheden. Corporaties worden door deze wijziging verder beperkt in hun bewegingsvrijheid om een complex in haar geheel te verkopen, wat (mogelijk) ten koste zal gaan van maatschappelijk vermogen.
Als alternatief op de aanbiedingsplicht kan gedacht worden aan een inventarisatieplicht onder huurders. Dit is een voorstel van Aedes en kan een oplossing zijn voor de aanbiedingsplicht. Echter is het in dit geval belangrijk om helderheid te scheppen waaraan deze inventarisatie dient te voldoen en wanneer er overgegaan dient te worden tot het daadwerkelijk aanbieden aan de huurders.
U kunt tot 17 januari reageren
De consultatie over de nieuwe regelgeving is gestart op 30 november 2019 en eindigt op 17 januari 2020. Iedereen kan hierop reageren. Als ervaren adviseur op de woningbeleggingsmarkt zullen wij een reactie indienen met onze ervaringen uit de markt zoals hierboven beschreven.
Wilt u zelf reageren? Dan kunt u terecht op de volgende websites:
https://www.internetconsultatie.nl//evaluatie_woningwet
https://www.internetconsultatie.nl/evaluatie_btiv
De aanbieding aan de huurders staat in de BTIV opgenomen onder de artikelen 23 en 23a t/m d, steeds lid 2 onder a.
Heeft u vragen of wilt u een toelichting? Neem dan contact op met Chanine van Kleij, specialist woningcorporaties.