Nieuwe belastingmaatregel brengt bouw van nog eens 3.500 huurwoningen in gevaar in 2023
21 maart 2023
In 2023 dreigt de bouw van nog eens 3.500 huurwoningen in gevaar te komen als gevolg van het recent aangekondigde plan om 10,4% overdrachtsbelasting te gaan heffen bij verkoop van onroerende zaken via een aandelentransactie. Ook de opvolgende jaren zal de voorgestelde maatregel een negatief effect hebben op de bouw van huurwoningen. Dit komt bovenop de door Capital Value eerder verwachte vertraging van de ca. 40.000 woningen die door marktomstandigheden reeds waren ingeschat. Veel buitenlandse pensioenfondsen kopen nieuwbouw huurwoningen aan via aandelen. Dit is de volgende klap voor de productie van nieuwe betaalbare huurwoningen.
Voorgenomen wetsvoorstel aandelentransacties met onroerende zaken
Veel buitenlandse pensioenfondsen kopen nieuwe huurwoningen aan middels een aandelentransactie. De verkrijging van nieuwe onroerende zaken middels een aandelentransactie is sinds het arrest van de Hoge Raad van 10 juni 2011 vrijgesteld van de heffing van overdrachtsbelasting. Door dit arrest wordt de verkrijging van een onroerende zaak middels een aandelentransactie voor de heffing van overdrachtsbelasting niet zwaarder belast dan de verkrijging van de onroerende zaak zelf. Op 27 februari 2023 heeft het Ministerie van Financiën een voorgenomen wetswijziging ter consultatie aangeboden. Het voorstel is om de vrijstelling overdrachtsbelasting bij een aandelentransactie met nieuwe onroerende zaken af te schaffen. Invoering van dit wetsvoorstel is voorzien per 1 januari 2024. Het gevolg van de invoering van dit wetsvoorstel is dat de kostprijs van nieuwe onroerende zaken (en dus ook van nieuwe huurwoningen) met 10,4% kan stijgen.
Buitenlandse fondsen kochten ruim 3.500 nieuwbouw huurwoningen aan in 2022
In 2022 werden er in totaal 13.442 huurwoningen aangekocht. Buitenlandse institutionele beleggers kochten ca. 3.547 nieuwbouw huurwoningen en waren daarmee verantwoordelijk voor circa 27% van de investeringen. Nederlandse beleggers kochten 9.895 huurwoningen. Marijn Snijders, algemeen directeur Capital Value: "Buitenlandse fondsen zijn veelal complementair aan Nederlandse institutionele beleggers. Zij kochten vooral grotere complexen in de Randstad die veelal te groot waren voor Nederlandse pensioenfondsen of corporaties. In veel gevallen betrof het projecten met middenhuurwoningen. Zij zijn de afgelopen jaren ook voorloper geweest in de bouw van studentenwoningen en ouderenhuisvesting.
Gerton Rademaker, belastingadviseur en partner bij Dirkzwager: "Het is bijzonder dat tijdens de huidige woningcrisis een fiscale maatregel wordt ingevoerd die leidt tot een hogere kostprijs voor huurwoningen. Op het dieptepunt van de vorige crisis in 2013 gebeurde precies het omgekeerde. Een btw-maatregel die resulteerde in een hogere kostprijs voor huurwoningen (de integratieheffing) werd destijds afgeschaft. Daardoor daalde de kostprijs van huurwoningen en konden volgens het kabinet een aantal knelpunten op de woningmarkt worden weggenomen. Met dit in het achterhoofd ontgaat mij de logica van dit wetsvoorstel."
Internationale beleggers hebben 7,6 miljard beschikbaar
Uit onderzoek van Capital Value blijkt dat internationale beleggers voor de komende drie jaar 7,6 miljard euro beschikbaar hebben voor investeringen in huurwoningen in Nederland. Ze hebben nog steeds grote interesse in het aankopen van nieuwbouwprojecten. Veel projecten die worden aangekocht omvatten ook middenhuurwoningen.
Bouw van 44.000 woningen mogelijk uitgesteld in 2023-2024
Het rijk heeft het doel gesteld om het woningtekort terug te brengen tot 2% in 2035 of eerder en de komende periode jaarlijks 100.000 nieuwe woningen te bouwen. In 2022 werd een record aantal woningen opgeleverd, maar ook een terugval van circa 18% geconstateerd in het aantal afgegeven bouwvergunningen. Voor 2022 is het aantal vergunningen uitgekomen op 63.400, terwijl dit in 2021 nog op 75.800 uitkwam. Capital Value verwacht dat, als er geen stimulerende maatregelen worden getroffen, het aantal vergunningen in 2023 en 2024 terug zal vallen tot 50.000. Het is niet uitgesloten dat dit aantal nog lager zal uitvallen.
Steeds meer ontwikkelaars stellen bouwplannen uit als gevolg van de terugval van de vraag naar koopwoningen. Ook zijn steeds meer nieuwbouwplannen voor huurwoningen financieel niet meer haalbaar. Uit onderzoek van Capital Value blijkt dat de bouw van mogelijk circa 40.000 woningen wordt uitgesteld waarvan circa 27.200 woningen in de vijf grote steden. Voor een groot deel van deze projecten zijn reeds vergunningen verstrekt of loopt de procedure. Hierboven op komen nu nog circa 3.500 woningen die met een aandelentransactie vrijgesteld van overdrachtsbelasting verworven hadden kunnen worden.
Marijn Snijders: "Dit is het slechtste moment om extra beperkingen op te leggen voor buitenlandse pensioenfondsen. Juist nu zijn stimulerende maatregelen nodig om te voorkomen dat de totale productie stilvalt. Om het woningtekort niet verder op te laten lopen is het van belang dat het zo spoedig mogelijk duidelijk wordt dat dit wetsvoorstel niet wordt ingevoerd."
De consultatie van het wetsvoorstel Vastgoedaandelentransacties loopt nog tot en met 27 maart aanstaande. Meer informatie vindt u op de website van het Ministerie. 
Heeft u vragen over de gevolgen van het wetsvoorstel?
Neem dan contact op met Arjan Peerboom, directeur nieuwbouw.