Onderzoeksrapport: Doorbouwen in een veranderende woningmarkt
15 februari 2024
Bron: Volkshuisvestingnederland.nl | Via een doorbouwfaciliteit kunnen vastgelopen nieuwbouwprojecten in veel gevallen toch van start. Dit en meer blijkt uit een onderzoek dat Capital Value in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft uitgevoerd. Een doorbouwfaciliteit verstrekt kortlopende leningen waarmee ontwikkelaars de bouwkosten voor nog niet verkochte woningen kunnen financieren. Hierdoor wordt vertraging van woningbouwprojecten beperkt.
Doorbouwfaciliteit: meer tempo in de nieuwbouw
Bij veranderende economische omstandigheden, met een stijgende rente en hogere bouwkosten, is het voor ontwikkelaars moeilijker om 70 procent van de woningen te verkopen vóór de start van een nieuwbouwproject. Voor kredietverstrekkers en verzekeraars is dit voorverkooppercentage zeer belangrijk. Als hieraan niet wordt voldaan, kunnen projecten vaak niet van start.
Volgens het onderzoek van Capital Value kan een doorbouwfaciliteit uitkomst bieden. Hiermee kan de overheid een hypothecaire lening, tegen marktconforme rente, verstrekken aan ontwikkelaars die nog niet 70 procent van de woningen hebben verkocht. Deze lening start bij de bouw en eindigt bij de oplevering van de nieuwbouwwoningen. Als onderpand wordt een recht van hypotheek gevestigd op de niet verkochte woningen of appartementsrechten. De Tweede Kamer heeft hier met een amendement van de leden Grinwis en Nijboer 175 miljoen euro voor gereserveerd.
Doorbouwfaciliteit effectiever dan opkoopfonds
In het onderzoek heeft Capital Value ook de effectiviteit van een variant op de doorbouwfaciliteit onderzocht: een in 2020 door Brink ontwikkelde doorbouwgarantie. Dit is een fonds waarmee de overheid niet verkochte woningen kan opkopen. Een opkoopfonds is volgens Capital Value in de huidige markt niet meer haalbaar. Zo moet het fonds een aanzienlijk vermogen hebben. Daarnaast zijn de financiële risico's rondom het verhuren en verkopen van de opgekochte woningen hoog en liggen deze volledig bij het Rijk.
Een effectiever alternatief is de doorbouwfaciliteit. Hiermee wordt invulling gegeven aan het amendement van Grinwis en Nijboer. Als kredietverstrekkers 75% bijdragen en het Rijk 25% – de eerdergenoemde gereserveerde 175 miljoen euro – kan de doorbouwfaciliteit de bouw van circa 4.600 woningen tegelijk ondersteunen. Omdat de woningen als onderpand dienen voor de financiering, is het risico relatief laag. Capital Value verwacht daarom dat kredietverstrekkers bereid zijn bij te dragen.
Verdere uitwerking voor de zomer
De komende tijd werkt minister Hugo de Jonge voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening de doorbouwfaciliteit verder uit. Hierbij gaat hij in gesprek met de bouwsector, afbouwverzekeraars en kredietverstrekkers. Vóór de zomer informeert de minister de Tweede Kamer over de uitkomsten van deze gesprekken.
Wilt u meer weten?
Het volledige rapport inclusief de kamerbrief is te vinden op Rijksoverheid.nl.
Voor inhoudelijke vragen kunt u contact opnemen met Mairjn Snijders of Stefan Janssen.