Transactievolume zorgvastgoedmarkt gedaald, ambitie ten aanzien van impact beleggen biedt kansen
5 juli 2023
Het transactievolume op de zorgvastgoedbeleggingsmarkt is in het eerste half jaar van 2023 uitgekomen op 113 miljoen euro. Dit is een daling van circa 80% ten opzichte van het gerealiseerde volume in diezelfde periode vorig jaar. Ook het aantal investeringen in nieuwbouw daalde ten opzichte van vorig jaar. Ondanks het lage transactievolume in deze periode hebben beleggers nog altijd groot vertrouwen in de zorgvastgoedmarkt. De fundamenten zijn sterk en de urgentie om de bestaande voorraad te verduurzamen en verder uit te breiden is groot. Dat blijkt niet alleen uit de Rijksambitie, opvallend is ook dat de interesse voor impact beleggingen bij zowel Nederlandse als buitenlandse beleggers in korte tijd sterk is toegenomen, een ontwikkeling die dit segment een belangrijke impuls zal geven.
Aanbod van investeringskansen in zorgvastgoed ontoereikend
Het transactievolume van 113 miljoen euro is het laagst geregistreerde volume over het eerste half jaar in de afgelopen vijf jaar. De effecten van de veranderende marktomstandigheden (onzekerheid in de markt en stijgende kapitaalmarktrente) zijn dit half jaar voor het eerst echt zichtbaar in het transactievolume. Een andere belangrijke oorzaak van het lage volume is de sterke terugloop van investeringskansen in zorgvastgoed sinds de tweede helft van 2022. Daarnaast kwam de haalbaarheid van nieuwbouwprojecten verder onder druk te staan door de veranderde marktomstandigheden. In de afgelopen periode zijn het overwegend institutionele partijen en corporaties die de markt op gang hielden, naast enkele transacties van beursgenoteerde beleggers. Voorbeelden hiervan zijn de aankoop van 152 nieuw te bouwen levensloopbestendige appartementen in Utrecht door woningcorporatie Bo-Ex en het Bouwinvest Healthcare Fund. Ook kocht het beursgenoteerde Care Property Invest het nieuwbouwcomplex Huize Wilibrordus in Ruurlo van ontwikkelaar Gaudium Real Estate, dat langjarig gehuurd zal worden door de exploitant Saamborgh.
Herijking NHC en personeelstekort zetten haalbaarheid nieuwbouw verder onder druk
De zorgsector staat voor enorme financiële uitdagingen. De kosten voor zorg en huisvesting zijn aanzienlijk gestegen, terwijl de vergoedingen en budgetten onvoldoende meegroeien. De zorgvastgoedsector heeft te maken met de aangekondigde herijking van de Normatieve Huisvestingscomponent (NHC), waardoor de inkomsten uit deze belangrijke financieringsbron voor de huisvesting zal afnemen. Mede als gevolg hiervan hebben zorginstellingen moeite om voldoende middelen bijeen te brengen om de benodigde investeringen te doen in de huidige voorraad en hoogwaardige nieuwe zorgfaciliteiten te realiseren.
Naast de financiële uitdagingen die vastgoedinvesteringen remmen, kampt de zorgsector met een nijpend tekort aan gekwalificeerd personeel. Het aantal beschikbare zorgprofessionals is ontoereikend om te voldoen aan de groeiende vraag naar zorg, met name binnen de ouderenzorg. Dit tekort aan personeel heeft directe gevolgen voor de verdere uitbreiding van de zorg en bemoeilijkt eveneens de haalbaarheid van nieuwbouwprojecten. Een opgave die door de toegenomen bouw- en financieringskosten al lastig haalbaar was. Om de haalbaarheid van nieuwbouwprojecten op de zorgvastgoedmarkt te verbeteren en om samenwerking te stimuleren, is op korte termijn een gecoördineerde aanpak nodig. Het recente wetsvoorstel om gemeenten vanaf 2026 verplicht te stellen een volkshuisvestingsprogramma op te stellen waarin de woonzorgvisie voor ouderen wordt meegenomen, is hiervoor een goede aanzet.
Vertrouwen in zorgvastgoedmarkt blijft groot, interesse in impact beleggen neemt toe
Ondanks de uitdagingen op de zorgvastgoedmarkt blijft het vertrouwen van beleggers in dit segment nog altijd groot. Zorgvastgoed blijft een aantrekkelijke investering vanwege de solide onderliggende fundamenten en de urgente vraag naar zorg als gevolg van vergrijzing en een toenemende zorgbehoefte. De toenemende zorgvraag vereist investeringen in nieuwe en verbeterde zorgfaciliteiten. "De actuele strategie van beleggers ten aanzien van ESG zal een belangrijke bijdrage gaan leveren aan de markt", stelt Manon Kuipers, directeur Zorgvastgoed bij Capital Value: "Nederlandse en buitenlandse institutionele beleggers geven in toenemende mate prioriteit aan impact beleggingen, die goed kunnen landen in de zorgvastgoedmarkt. Deze beleggers zien investeringen in de bestaande en nieuwe voorraad zorgvastgoed als een kans om een positieve bijdrage te leveren aan de samenleving. Zij stellen kapitaal beschikbaar voor investeringen in zorgvastgoed vanuit nieuw opgestelde impactfondsen. Dit kapitaal is hard nodig om de oplopende tekorten te kunnen terugbrengen."