Transactievolume zorgvastgoedmarkt gehalveerd, nieuwbouwambities onder druk
8 januari 2024
In 2023 daalde het aantal transacties op de zorgvastgoedmarkt fors. Het transactievolume kwam uit op 626 miljoen euro, een daling van 57% ten opzichte van 2022. De daling komt met name door de gestegen kapitaalmarktrente en de terughoudendheid van beleggers. Met 68% hebben nieuwbouw zorgwoningen een belangrijk aandeel in het transactievolume. In 2023 werd 428 miljoen euro in nieuwbouw geïnvesteerd. Dat komt neer op 1.700 eenheden in 2023 en is ruim 31% lager dan in voorgaande jaren. Dit aantal is bij lange na niet genoeg om aan de landelijke ambities op het gebied van nieuwbouw van ouderenwoningen invulling te geven. Hiermee neemt de druk op dit segment verder toe. Ondanks de daling van het transactievolume in zorgvastgoed, tonen beleggers optimisme in dit segment voor de komende jaren. De bereidheid om te investeren blijft groot met een beschikbaar kapitaal van circa 4,5 miljard tussen 2024 en 2026, zo blijkt uit jaarlijks onderzoek van Capital Value.
Herstel in de tweede helft van 2023
Na een moeizaam eerste halfjaar herstelde de zorgvastgoedmarkt zich in de tweede helft van 2023. Het transactievolume steeg van 126 miljoen in het eerste halfjaar naar 500 miljoen gedurende het tweede halfjaar. Hiermee is het tweede halfjaar van 2023 vergelijkbaar met voorgaande jaren, wat wijst op een herstellende markt. Er werd in 2023 voornamelijk geïnvesteerd in particuliere woonzorg, gevolgd door extramurale zorgwoningen. Het transactievolume werd hoofdzakelijk teweeggebracht door aankopen van Nederlandse institutionele beleggers. Opvallend is de afwezigheid van buitenlandse beleggers op de Nederlandse zorgvastgoedmarkt in 2023, die jaarlijks goed zijn voor circa 350 miljoen euro aan transacties.
Sleutelrol voor institutionele beleggers
Institutionele beleggers waren verantwoordelijk voor 380 miljoen van het totale transactievolume, dit komt neer op 61%. Zij namen 85% van het totaal aantal investeringen in nieuwbouw voor hun rekening en vervullen daarmee een essentiële rol in het realiseren van nieuwe zorgwoningen. Een omvangrijke transactie was de aankoop door het Amvest Living & Care Fund van 22 nieuw te bouwen particuliere woonzorgcomplexen verspreid over Nederland, met gezamenlijk circa 480 betaalbare zorgwoningen. De complexen worden langjarig geëxploiteerd door zorginstelling Dagelijks Leven, een landelijke werkende exploitant in dementiezorg. Het Bouwinvest Healthcare Fund kocht onder meer twee particuliere woonzorgcomplexen ten behoeve van exploitant Stepping Stones en verwierf 98 nieuw te bouwen levensloopbestendige woningen in Pijnacker. Corporaties investeerden 72 miljoen in zorgvastgoed, 37% minder dan een jaar eerder. Een voorbeeld hiervan is de aankoop van een multifunctioneel woonzorgcomplex in Leiderdorp, dat Woonzorg Nederland verwierf via een ruiltransactie met Rijnhart Wonen.
Onvoldoende nieuwbouwplannen op de agenda voor ouderenwoningen
Het aanbod van voldoende zorghuisvesting blijft een heikel punt. Om in te spelen op de sterk toenemende en veranderde vraag naar ouderenwoningen is eind 2022 het programma Wonen en Zorg voor Ouderen gepresenteerd, als onderdeel van de Nationale Woon- en Bouwagenda het programma Wonen en Zorg. Manon Kuipers, Directeur zorgvastgoed Capital Value: "Om te kunnen voldoen aan de toenemende vraag, heeft het Rijk de ambitie om tot 2030 jaarlijks ruim 35.000 ouderenwoningen toe te voegen aan de woningvoorraad. Terugkijkend naar 2023, het eerste jaar volgend op de geformuleerde ambitie, werd er 428 miljoen euro geïnvesteerd in nieuw te bouwen woonzorgcomplexen. In totaal is dit goed voor de realisatie van 1.700 eenheden. Dat komt neer op amper 5% van de landelijke ambitie." De verwachting is dat de omvangrijke ambitie op het gebied van ouderenwoningen de komende jaren niet gehaald kan worden. Uit onderzoek van Capital Value blijkt dat slechts 2% tot 4% van de ontwikkelaars zorgvastgoed en seniorenwoningen hebben opgenomen in de planvorming voor de komende jaren.
Gebrek aan regulering en tekort aan zorgprofessionals van invloed op nieuwbouw
Om aan de kabinetsdoelstellingen invulling te geven en meer ouderenwoningen te realiseren, is regulering nodig vanuit lokale overheden. Een voorbeeld hiervan is het wetsvoorstel Versterking regie op de volkshuisvesting, die gemeenten vanaf 2026 verplicht wil stellen om een woonzorgvisie op te nemen in hun volkshuisvestingprogramma's. De Stimuleringsregeling Zorggeschikte Woningen die voorziet in subsidies voor nieuwbouw en transformatie van zorgwoningen, is momenteel gelimiteerd tot sociale huurwoningen en enkel toegankelijk voor corporaties en zorginstellingen. Met een bredere reikwijdte van deze regeling, kunnen ook marktpartijen gestimuleerd worden om meer zorgwoningen te realiseren. Een ander knelpunt vormt het toenemende tekort aan zorgprofessionals. Uit jaarlijks onderzoek van Capital Value blijkt dat circa 20% van de zorgvastgoedbeleggers problemen ervaart in nieuwbouwplannen van zorglocaties door de grote personeelstekorten in deze sector. De opstelling van het nieuwe kabinet met betrekking tot deze knelpunten zal doorslaggevend zijn voor het terugbrengen van de tekorten.
Bereidheid van beleggers om te investeren onverminderd groot
Het hoge beschikbare kapitaal van 4,5 miljard euro bevestigt dat het vertrouwen in de zorgvastgoedmarkt hoog blijft, mede als gevolg van de sterke fundamenten in deze beleggingscategorie. Bovendien hebben steeds meer institutionele beleggers investeren vanuit impactfondsen hoog op de agenda staan vanwege de positieve maatschappelijke effecten. Dat is een belangrijke ontwikkeling, aangezien de verwachting is dat hierdoor meer geïnvesteerd zal worden in regio's met een gemiddeld lagere leefbaarheid ten behoeve van kwetsbare doelgroepen. Door op lokaal niveau samenwerkingen tussen maatschappelijke partijen en marktpartijen tot stand te brengen, kunnen er concrete plannen gemaakt worden om invulling te geven aan de specifieke vraag naar zorghuisvesting.