Update Wetsvoorstel Betaalbare Huur - wat zijn de belangrijkste wijzigingen?
6 juli 2023
Op dit moment ligt het Wetsvoorstel Betaalbare huur ter advies bij de Raad van State. Het wetsvoorstel is na de consultatieronde op een aantal punten inhoudelijk aangepast. Een deel van de wijzigingen wordt juridisch gezien niet geregeld met het Wetsvoorstel, maar met aanpassing van het Besluit huurprijzen woonruimte. Het doel is om het Wetsvoorstel en het Besluit tegelijk te behandelen in de Kamer. De onderdelen die juridisch gezien in het Besluit worden geregeld zijn voorzien van een (*).
Cap op de WOZ-waarde*
De terugval van de cap op de WOZ wordt gemaximeerd op 186 punten.
Indexatiemoment WWS en maximale middenhuurgrens*
Het wetsvoorstel bevat het voornemen om de indexatiemomenten van de maximale middenhuurgrens (de huidige liberalisatiegrens die jaarlijks op 1 januari wordt geïndexeerd) en de maximale huurprijzen op grond van het woningwaarderingsstelsel (wordt jaarlijks per 1 juli geïndexeerd) gelijk te trekken per 1 januari 2025. Als gevolg hiervan zouden verhuurders een half jaar indexatie van de huurprijs "mislopen". Dit wordt technisch opgelost door de maximale huurprijzen op grond van het WWS op 1 januari 2024 eenmalig met een half jaar te indexeren.
Handhaving huurprijzen woningcorporaties
Toezicht op de naleving van maximale huurprijzen is geen taak die past in de systematiek van het toezicht door de Autoriteit woningcorporaties (Aw), waar dit oorspronkelijk belegd was. Derhalve wordt deze taak bij gemeenten belegd. Gemeenten hadden deze taak al voor private verhuurders.
Hogere inkomensgrens bij toewijzing
De toewijzingsbepaling wordt aangepast zodat gemeenten kunnen toewijzen tot een hogere inkomensgrens dan de in de wet benoemde bovengrens van middeninkomens, indien ze de noodzaak hiervan kunnen onderbouwen. Een lagere inkomensgrens is niet mogelijk, omdat dan een deel van de aangewezen middeninkomens niet in aanmerking komt voor de woning.
Transformatie*
Er geldt een tijdelijke nieuwbouwopslag van 5% voor 10 jaar in het WWS voor nieuwbouw die wordt opgeleverd na 1 januari 2024 en waarvan de bouw wordt gestart voor 1 januari 2025. Er is nu opgenomen dat ook transformaties onder deze tijdelijke nieuwbouwopslag vallen. Onder gebouwtransformatie wordt verstaan: het veranderen van functie van een bestaand gebouw (bijvoorbeeld van kantoorfunctie naar woningfunctie). Het splitsen van bestaande woningen valt hier niet onder.
Ex-nunc
Huurders kunnen na een eerste toetsing alleen bij nieuwe feiten wederom naar de Huurcommissie stappen om de huurprijs te laten toetsen. De komende tijd wordt nog onderzocht of het aanvullend nodig is de materiële drempel voor een huurprijstoetsing te verhogen voor huurders in het middensegment.
Technische wijzigingen in het WWS ten behoeve van de handhaving*
In het kader van de moderniseringsslag wordt de komende tijd nog onderzocht op welke wijze het WWS verder kan worden geobjectiveerd door het stelsel op punten te vereenvoudigen of te verduidelijken. Daarbij wordt in eerste instantie uitgegaan van de suggesties in de uitvoeringstoets van de Huurcommissie. Dit betreft bijvoorbeeld de werkbaarheid van de criteria om in aanmerking te komen voor de opslag voor beschermd dorp- en stadsaanzicht, werkbaarheid van renovatiepunten, werkbaarheid van de luxe punten, waardering voor gemeenschappelijke ruimten en hoe om te gaan met ontbrekende WOZ-waarden. Hierbij wordt ook gekeken naar de verhouding tussen het besluit en het beleidshandboek van de Huurcommissie ten behoeve van de handhaafbaarheid voor gemeenten.
Samenloop lokaal beleid
Via het gemeentelijk middenhuurbeleid kunnen aanvullende eisen worden gesteld bovenop de landelijke wetgeving. Dit zorgt in sommige gevallen voor verwarring. Gemeenten geven echter aan deze ruimte nodig te hebben om te zorgen dat de gebouwde woningen aansluiten bij hetgeen waar lokaal behoefte aan is. Voor bestaande afspraken geldt dat gemeentelijke eisen gehandhaafd kunnen blijven, zolang tenminste wordt voldaan aan de landelijke regelgeving. Bij nieuwe bouwprojecten geldt dat voorliggende wetsvoorstel zich er niet tegen verzet dat afspraken worden gemaakt tussen marktpartijen en gemeenten, zolang deze afspraken binnen de kaders van de landelijke regulering vallen. Hoewel gemeenten hier ruimte voor houden, is in de toelichting opgenomen dat het wenselijk is dat deze aanvullende eisen bij nieuwe projecten tot een minimum worden beperkt, zeker in gebieden waar de woningbouw al lastig tot stand komt.
Leges voor gemeenten voor verklaringen Huurcommissie*
Gemeenten kunnen ten behoeve van hun handhavende taak de Huurcommissie vragen een verklaring uit te brengen over de kwaliteit van de woning en de daarbij behorende maximale huurprijs. Vanwege het beslag dat gemeenten mogelijk op de Huurcommissie zullen doen, wordt gemeenten gevraagd om een bijdrage aan de kosten voor de Huurcommissie te doen. Tevens wordt geregeld dat gemeenten de uitspraken van de Huurcommissie kunnen gebruiken voor handhaving op huurprijzen.
Heeft u vragen? Neem voor meer informatie contact op met Stefan Janssen, Head of Consultancy.