Vanaf 2021 meer dan 35.000 betaalbare nieuwbouw huurwoningen per jaar mogelijk
1 februari 2021
Totale woningproductie kan naar minimaal 80.000.
De druk op de Nederlandse woningmarkt blijft ongekend hoog. Het huidige woningtekort komt uit op bijna 300.000 woningen. Dit is iets minder hoog dan eerder werd verwacht. Dit komt doordat de bevolkingsgroei in 2020 door de pandemie bijna is gehalveerd en het aantal huishoudens met 50.000 toenam in plaats van het gemiddelde van 64.000. Ondanks deze daling, blijft het woningtekort historisch hoog. Met name voor starters en ouderen zijn de problemen nijpend. Voor deze groeiende doelgroepen is de afgelopen jaren veel te weinig gebouwd. Kansen liggen er wel. Nederlandse en buitenlandse beleggers en woningcorporaties hebben een record aan kapitaal beschikbaar. Als er beter wordt samengewerkt en vergunningenprocedures kunnen worden versneld, kunnen zij de komende jaren gezamenlijk meer dan 35.000 betaalbare huurwoningen per jaar bouwen. Ook kan het aantal vergunningen opgeschroefd worden naar minimaal 80.000. Dit is nodig om te voorkomen dat het tekort verder op zal lopen naar 355.000 woningen in 2023. Dit blijkt uit het jaarlijkse onderzoek van Capital Value in samenwerking met ABF Research naar de ontwikkelingen op de woning(beleggings)markt.
Bevolkingsgroei bijna gehalveerd in 2020, aantal huishoudens blijft groeien door individualisering
Door de coronapandemie is het tempo waarin de Nederlandse bevolking groeit vanaf maart sterk afgenomen. De voorlopige raming voor 2020 is een toename van 67.000 inwoners. Tussen 2017-2020 nam het aantal inwoners jaarlijks met 100-125.000 toe. Voor de woningmarkt is vooral de ontwikkeling van het aantal huishoudens van belang. Deze nam tussen 2010 en 2019 met gemiddeld 64.000 per jaar sterk toe. In 2020 was de toename circa 50.000. Op basis van twee verschillende scenario's zal het aantal huishoudens tussen 2020-2025 naar verwachting met 341.000 tot 414.000 toenemen. Het aantal alleenstaanden zal met 9% toenemen tot 3.472.000 in 2025. Het zijn vooral de 55+ huishoudens die de komende vijf jaar sterk toenemen, vooral in de alleroudste leeftijdsklassen.
Woningtekort blijft stijgen, al is het minder hard
Een eerste inschatting van het tekort in 2021 komt op circa 285.000 woningen (3,6%). Met de huidige prognoses omtrent bevolkings- en huishoudensgroei zal het woningtekort naar schatting stijgen naar circa 355.000 woningen in 2023 (4,4%). Pas vanaf 2027 wordt een echte daling voorzien. Dat de daling zo lang op zich laat wachten komt door het feit dat het bouwen van woningen gemiddeld 22 maanden duurt en voor grotere projecten zelfs 36 maanden. Daarnaast zijn in 2019 en 2020 minder bouwvergunningen afgegeven dan er nodig waren. De grootste tekorten zijn te vinden in de grote steden, waaronder Delft en Westland (8,3%) Amsterdam (7.5%), Utrecht (5,4%), Arnhem/Nijmegen (5,6%) en Flevoland (5,3%).
Aantal bouwvergunningen blijft ontoereikend
Volgens de laatste prognoses zijn er in 2020 circa 62.000 bouwvergunningen afgegeven. Hoewel dit meer is dan in 2019 (58.000), is dit aantal nog steeds ontoereikend om het woningtekort terug te dringen. In het onderzoek van Capital Value geeft 75% van de ontwikkelaars en 59% van de corporaties aan dat met name de vergunningverlening en de te lange procedures redenen zijn voor het niet kunnen realiseren van nieuwbouwplannen. Volgens Capital Value moet het mogelijk zijn om vanaf 2021 minimaal 80.000 vergunningen per jaar te realiseren. Dat is meer dan het huidige Kabinetsbeleid van 75.000 vergunningen. Ook de gewijzigde regelgeving met betrekking tot stikstofuitstoot (wet stikstofreductie) zal de beperkingen voor het afgeven van bouwvergunningen aanzienlijk verminderen. Wel zal er intensief moeten worden gewerkt aan uitbreiding van de planvoorraad. De harde planvoorraad van voor de komende vijf jaar is onvoldoende om het woningtekort terug te dringen. Het zou de ambitie van een nieuw Kabinet moeten zijn dit uit te breiden naar minimaal 400.000 woningen.
Luid noodklok voor woningen voor ouderen en starters
Van de totale huishoudensgroei wordt 61% de komende vijf jaar veroorzaakt door de huishoudens in de leeftijdscategorie 75-84 jaar. In de periode tot 2030 komen er 310.000 van deze huishoudens bij, waarvan 178.000 alleenstaand. In de periode tot 2030 wordt een toename verwacht van 40% van het aantal 75 plus huishoudens met lichte tot zware mobiliteitsbeperkingen. Met name voor deze groep is de afgelopen jaren veel te weinig bijgebouwd. Voor de komende vijf jaar gaat het om 98.000 van dit type huishoudens.
Ook neemt het aantal jonge huishoudens dat geen geschikte woning kan vinden de komende jaren verder toe. In veel regio's met druk op de markt zijn er aanzienlijke aantallen nieuwbouwwoningen nodig voor deze groeiende doelgroep. Daarbij gaat het om sociale/middeldure huurwoningen en goedkope koopwoningen. Circa 268.000 jonge huishoudens woont op dit moment suboptimaal. In de afgelopen jaren is het aandeel thuiswonende kinderen sterk toegenomen. Van de 18 t/m 39-jarigen woonde in 2009 22,4% bij de ouders, in 2020 is dat opgelopen tot 27,2%. Het ligt voor de hand dat bij een verruiming van de woningmarkt meer (oude) jongeren zullen trachten als starter een zelfstandige woning te vinden. Een groot deel zit om betaalbare woningen te springen, wat een belangrijke voorwaarde is voor hun verdere (maatschappelijke) ontwikkeling. Volgens Capital Value moet het realiseren van geschikte woningen voor ouderen en jongeren een kernpunt zijn van marktpartijen en overheid, waarbij het niet alleen gaat om de kwantiteit maar ook om de kwaliteit van de woningen.
92% van de woningcorporaties wil meer investeren
In 2020 investeerden corporaties circa 1,8 miljard euro in nieuwe huurwoningen. Dit komt volgens ramingen van het CBS uit op circa 10.000 woningen in 2020. Afgesproken was dat corporaties 25.000 woningen per jaar zouden bouwen. De realisatie van nieuwbouw bleef dus sterk achter bij de ambities. In het onderzoek geeft 74% van de corporaties aan dat dit komt door onvoldoende grondposities. 59% geeft dat dit komt door te trage vergunningverlening. Slechts 15% van de respondenten gaf aan onvoldoende financiele middelen te hebben. In totaal gaf 92% van de corporaties aan meer te willen investeren in sociale huurwoningen. Daarnaast wil 52% ook meer investeren in middeldure huurwoningen, een aanzienlijke stijging ten opzichte van voorgaande jaren. Positief is ook dat 74% meer wil investeren in senioren- en lichte zorgwoningen en 25% in zware zorgwoningen.
Pensioenfondsen kunnen jaarlijks 10.000 betaalbare huurwoningen realiseren
Nederlandse pensioenfondsen spelen al jaren een belangrijke rol bij het realiseren van meer betaalbare huurwoningen in Nederland. Ook voor 2021 en 2022 geven zij aan circa 3 miljard euro per jaar te kunnen investeren in de nieuwbouw van huurwoningen. Voor deze beleggers is het van belang dat geen verdere beperkende regelgeving komt maar dat ingezet wordt op versnelling van procedures.
Ook buitenlandse beleggers willen meer nieuwbouw
In 2020 investeerden buitenlandse fondsen circa 3,7 miljard euro in Nederlandse huurwoningen, waarvan 22% in nieuwbouw (3.600 huurwoningen). Voor de komende jaren geven zij aan meer dan 5 miljard euro op jaarbasis te willen investeren, waarbij een steeds grotere groep naar nieuwbouw kijkt. 93% geeft aan te willen investeren in middeldure huur en 63% ook in sociale huur. Opvallend is dat 50% van de buitenlandse fondsen wil investeren in studentenwoningen. Hierbij zijn zij complementair aan Nederlandse beleggers. Er wordt hoofdzakelijk gewerkt met geld van buitenlandse pensioenfondsen. In 2020 kwamen de belangrijkste beleggers uit Amerika, Duitsland, Scandinavië, België en Singapore.
Marijn Snijders, directeur Capital Value: "Er is nog nooit zoveel kapitaal beschikbaar geweest voor de bouw van betaalbare huurwoningen. We hebben de grootste bouwopgave sinds de Tweede Wereldoorlog. Het zou een gemiste kans zijn als we geen gebruik maken van de beschikbare middelen bij woningcorporaties en pensioenfondsen. Alle aandacht zal moeten worden gaan naar het versnellen van vergunningenprocedures en het stimuleren van bouwprojecten van betaalbare huur- en koopwoningen. Alleen met betere samenwerking en versnelling van processen kunnen tekorten verder worden ingelopen. Daarbij is het essentieel om meer woningen te bouwen voor ouderen en jongeren. Door de druk op de woningmarkt bestaat ook het risico dat de bouwprijzen weer verder gaan stijgen. Het nieuwe Kabinet zal met name moeten kijken naar stimulerende maatregelen. De maatregelen die recent getroffen zijn, waaronder de subsidie voor starters en verdere regulering van de huurmarkt, zijn niet toereikend.
Meer informatie over het onderzoek vind u bij Research.