Waarom corporaties ook bij transacties onderling baat kunnen hebben bij een externe adviseur
30 juni 2021
In de afgelopen jaren is het beheer van de vastgoedportefeuille binnen corporaties enorm geprofessionaliseerd. De invoering van het begrip marktwaarde en het vaststellen van de kernregio's hebben hier een belangrijke bijdrage aan geleverd. Dit resulteerde in een forse toename van het aantal transacties waarbij corporaties betrokken zijn.
Er was niet alleen een groei te zien in de verkoop van complexen aan marktpartijen, maar ook maakte de aan- en verkoop tussen corporaties onderling een grote ontwikkeling door. In 2020 was zelfs 74% van het totale transactievolume waar een corporatie bij betrokken was een gevolg van een transactie tussen corporaties onderling. Door aan een collega-corporatie te verkopen blijven woningen beschikbaar voor de sociale voorraad, wat in de huidige markt met grote tekorten voor de volkshuisvesting van groot belang is.
Waar beleggers voor transacties onderling al jaren een externe adviseur inschakelen, gebeurt dit bij transacties tussen corporaties nog maar mondjesmaat. In de praktijk blijken er nog veel onbeantwoorde vragen te zijn over wat u van een adviseur kunt verwachten en waar de toegevoegde waarde van een adviseur ligt. In dit blog vertel ik u hier graag meer over en neem ik u mee in onze ervaringen bij transacties tussen uw collega corporaties.
Laat ik voorop stellen, een externe adviseur heeft maar één belang: een succesvolle transactie bewerkstelligen die voldoet aan de gestelde (interne) voorwaarden, de geldende wet- en regelgeving en waar alle partijen tevreden op terugkijken. Je zou ons kunnen zien als een procesbewaker die alle belangen van de corporaties in ogenschouw houdt, zowel financieel als volkshuisvestelijk. Natuurlijk kost het geld om een adviseur in te schakelen. Een adviseur neemt u namelijk veel werk uit handen, dat anders binnen de eigen organisatie opgepakt moet worden. Bovendien mag u ervan uitgaan dat het werk efficiënter wordt gedaan doordat u iemand die precies weet aan welke voorwaarden de transactie moet voldoen en die het proces van A tot Z kent. Heeft u bijvoorbeeld nagedacht over welke informatie er gedeeld gaat worden met de collega-corporatie en wie die gaat verzamelen? Wanneer worden uw interne stakeholders bij het project betrokken? Kan er een transactie plaatsvinden zonder overdrachtsbelasting door middel van een taakoverdracht en welke uitgangspunten moeten worden gehanteerd bij de taxatie van het bezit?
Waar een vastgoedadviseur bij aan- en verkooptransacties altijd optreedt voor één partij (om de integriteit te bewaken), kan een vastgoedadviseur bij een voorgenomen ruiling tussen corporaties ook worden ingeschakeld als procesmanager. Beide corporaties verstrekken dan de opdracht om de transactie vanuit een onafhankelijke adviseur in goede banen te leiden. Gezamenlijk worden de uitgangspunten bepaald. Denk hierbij aan de wijze van taxeren, het aanleveren en beoordelen van de data, het volgen van de juiste regelgeving en het bewaken van het tijdspad. Vaak zie je dat de voorbereiding in deze ruiltrajecten wat langer duurt, maar zodra alle uitgangspunten kenmerken van de portefeuille helder zijn, kan er tot een soepele en vlotte afronding worden gekomen.
Wat kunt u van een vastgoedadviseur verwachten?
Een vastgoedadviseur met ervaring in aan- en verkoop van corporatiebezit weet precies welke stappen doorlopen moeten worden om de transactie te bewerkstellingen. De werkwijze van de adviseur is om vanaf de initiatieffase van de verkoop het voortouw nemen voor alle benodigde acties. De adviseur start met het gezamenlijk vaststellen van de uitgangspunten voor de transactie. U wordt vervolgens volledig ontzorgd en begeleid tijdens de verschillende processtappen door een partij met kennis van de vastgoedmarkt. Twee onderdelen licht ik daarbij graag uit. De adviseur bewaakt de benodigde data en signaleert eventuele bijzonderheden die van belang zijn bij overname van het bezit. Vervolgens kan de vastgoedadviseur zorgdragen voor het contacteren en aansturen van andere benodigde externe adviseurs, bijvoorbeeld voor technische zaken, of juridische aspecten. Waar nodig en gewenst zal de vastgoedadviseur het voortouw nemen in de onderhandelingen met de collega-corporatie voeren.
Wilt u meer weten?
We zien vaak dat corporaties graag de samenwerking aangaan met een collega-corporatie, maar daar gewoonweg niet voldoende tijd en capaciteit voor in huis hebben. Wilt u weten met welke aspecten u rekening moet houden bij een transactie met een collega-corporatie? Wij hebben een checklist voor u opgesteld met aandachtspunten die specifiek van belang zijn voor transacties tussen corporaties onderling. Ook kunt u zich aanmelden voor een geheel vrijblijvende online kennissessie waarin wij nader ingaan op de rol van een adviseur en wat het u kan opleveren.
Wilt u liever persoonlijk van gedachten wisselen over een onderwerp dat uw corporatie bezighoudt?
Dan kunt u natuurlijk ook altijd contact met mij opnemen.
Bregje de Looff MSc
Vastgoedadviseur corporaties
T 030 72 71 700
M 06 86 82 85 75
E b dot delooff at capitalvalue dot nl