Hoe bepaalt een taxateur de marktwaarde van uw zorgvastgoed?
3 juni 2021
Begin dit jaar kwamen de eerste berichten binnen dat de manier waarop zorgvastgoed bij een financieringsaanvraag getaxeerd moet worden zou gaan veranderen. Nu is het bijna zover, per 1 juli a.s. geldt een nieuwe richtlijn voor het aanvragen van een financiering voor zorgvastgoed. Met nog zo'n 30 dagen te gaan is het cruciaal dat zorginstellingen zich op deze wijziging voorbereiden om vertragingen bij de financieringsaanvraag te voorkomen.
In de praktijk ervaren wij dat veel zorginstellingen nog maar weinig op de hoogte zijn van de omschakeling en welke gevolgen dit voor hen heeft. In dit blog neem ik u graag mee in wat de nieuwe richtlijn inhoudt, welke gegevens beschikbaar moeten zijn om de marktwaarde te laten bepalen door een externe taxateur en wat de meerwaarde kan zijn voor uw organisatie.
Over de nieuwe EBA-richtlijn
Allereerst de nieuwe richtlijn van de European Banking Authority (EBA) en het waarom ervan. De richtlijn komt voort uit de lessen die getrokken zijn uit de kredietcrisis ten aanzien van non-performing loans. De EBA wil dat er strenger wordt gekeken naar de waarde van onderliggend vastgoed bij het verstrekken van leningen. Dit kan volgens de EBA door het taxeren op marktwaarde.
Tot op heden werd nog veelal gebruikt gemaakt van de WOZ-waarde ter onderbouwing van de waarde van het onderpand. Maar zeker in de huidige markt komt het steeds vaker voor dat er een discrepantie ontstaat tussen de WOZ-waarde en de marktwaarde. Om dit te voorkomen stelt de EBA de regel dat alle financieringsaanvragen dienen te worden onderbouwd met een taxatierapport op basis van marktwaarde. Conform de richtlijn is het niet noodzakelijk om al uw vastgoed in een keer te laten taxeren. De richtlijn wordt namelijk in twee fasen ingevoerd. Vanaf 1 juli a.s. zal deze gelden voor nieuwe financieringen van zorgvastgoed. Per 1 juli 2022 zal de marktwaarde bepalend zijn voor al het zorgvastgoed in uw portefeuille.
Wat betekent dit concreet per 1 juli a.s.?
Vanaf 1 juli zal uw bank of kredietverstrekker bij een aanvraag voor een nieuwe financiering vragen naar een taxatierapport van een gecertificeerd taxateur die het zorgvastgoed taxeert op marktwaarde. Dit betekent dat u op zoek moet gaan naar een taxateur (de meeste banken laten dit aan u over) en dat u meer data van uw zorgvastgoed zult moeten overhandigen dan u voorheen gewend was.
Bij de selectie van een taxateur adviseren wij in elk geval goed te kijken naar de kennis van uw taxateur van het segment zorgvastgoed en of deze voldoet aan de benodigde certificering en aan de vereisten van uw financier. Van belang is dat de taxateur bekend is bij uw financier en de bevoegdheid heeft om voor de betreffende financier te taxeren. In veel gevallen zal uw financier eisen dat zij de opdrachtgever zijn. Als u met uw taxateur een tarief overeen bent gekomen voor de werkzaamheden, koppelt u dit terug aan uw financier en deze zal vervolgens een opdrachtbrief verstrekken aan uw taxateur.
Het taxatieproces is in de basis als volgt opgebouwd:
1. Intake (incl. bepalen stakeholders en in kaart brengen vereisten taxatie)
2. Verzamelen informatie complex/complexen
3. Analyse gegevens en terugkoppeling
4. Bezichtiging door de taxateur
5. Bepalen van een goed onderbouwde marktwaarde op basis van de meest actuele marktgegevens
6. Opstellen van een taxatierapport dat aan alle vereisten voldoet
Wat wordt er van u verwacht?
De taxateur stuurt het gehele proces aan, maar zal bij u het verzoek indienen om relevante data te overhandigen om de marktwaarde te kunnen bepalen. Een deel van deze data is zonder twijfel direct voorhanden, denk daarbij aan de complexgegevens, contactpersonen, etc. Maar voor het bepalen van de marktwaarde zijn veel aanvullende gegevens nodig die niet bij elke zorginstelling direct voorhanden zijn. Denk daarbij aan een eigendomsbewijs/akte van levering, plattegrondtekeningen(en), meetcertificaten conform NEN 2580, een overzicht van renovaties en/of investeringen van de afgelopen vijf jaar en ga zo maar door. Juist hier ligt een grote uitdaging voor zorginstellingen.
Ons advies: investeer tijdig in uw data
De invoering van marktwaarde zal een grote impact hebben op de wijze waarop zorginstellingen met vastgoed- en datamanagement omgaan. Voor taxateurs is marktwaarde niets nieuws. Voor beleggers wordt door taxateurs het zorgvastgoed al jaren op marktwaarde getaxeerd voor verschillende doeleinden, waaronder financiering. Ook corporaties maakten in 2016 de omschakeling naar deze manier van waardebepaling in het kader van de jaarrekening.
Zorginstellingen kunnen lering trekken uit de lessen die corporaties toen hebben geleerd. Wij hebben veel corporaties bijgestaan in dit traject en daaruit bleek met name dat het tijdig starten met het inventariseren en op orde brengen van de data van groot belang is. Als kennispartner in de markt dringen wij hier dan ook steeds op aan. Weet welke gegevens u beschikbaar moet hebben om de marktwaarde te bepalen. Heeft u deze niet? Informeer dan vast bij een taxateur zodat zij u kunnen helpen met dit tijdig op orde te krijgen. Ik garandeer u dat dit straks veel vertraging voorkomt bij het financieringsproces.
Biedt marktwaarde wel of geen meerwaarde?
Veel gehoord commentaar op de nieuwe richtlijn is dat het veel meerwerk en extra kosten gaat opleveren. En ook rijst de vraag: Wat hebben we er naast een financiering dan nog meer aan? Verdienen we de kosten wel terug?
Hier gaat het om de juiste aanpak op de langere termijn. En met de juiste aanpak kunt u de investering die u nu moet maken zeker terugverdienen. Toen de marktwaarde voor corporaties werd ingevoerd in 2016 hebben we duidelijk gezien dat het asset management binnen corporaties een veel belangrijkere rol ging innemen. Een gevolg hiervan is dat de portefeuillestrategie binnen corporaties enorm is geprofessionaliseerd.
Door meer gegevens beschikbaar te hebben en hold-sell analyses te kunnen toepassen, is er meer inzicht in de kwaliteit van de portefeuille. Op basis hiervan kan de optimale portefeuillestrategie worden gekozen en kunnen, bijvoorbeeld door verkoop van de minder renderende objecten in de portefeuille, meer financiën worden gegenereerd om te verduurzamen. Juist in de zorgsector is dat hard nodig. Circa 80% van het zorgvastgoed is verouderd. Onlangs berekende ABN AMRO dat voor de verduurzaming van het zorgvastgoed in Nederland de komende 10 jaar zeker 8,1 miljard euro nodig is. Een grotere financieringsruimte kan hier een enorm belangrijke rol in gaan spelen.
De marktwaarde biedt daarnaast inzicht in de toekomstbestendigheid van een locatie of een complex, waardoor de zorginstelling samen met adviseurs kan kijken naar de beste oplossing om de beschikbare financiën efficiënt en duurzaam te investeren. Het zal voor zorginstellingen nu een grote omschakeling zijn om alle data op orde te krijgen, maar uiteindelijk verwachten wij een enorme professionalisering van de sector die op vele gebieden een positief effect zal hebben.
Wilt u meer weten?
Als specialist in transacties en taxaties in zorgvastgoed willen wij een positieve bijdrage leveren aan de kennis binnen zorginstellingen over de omschakeling naar marktwaarde. Via onderstaande links kunt u onze checklist aanvragen of u aanmelden voor een kennissessie. Onze kennissessie is geheel vrijblijvend en zonder kosten, maar wel met de kennis die u nodig heeft om het omschakelingsproces voor uw organisatie zo soepel mogelijk te laten verlopen.
Download onze checklist
Meld u aan voor een online kennissessie (voor zorginstellingen)
En heeft u specifieke vragen? Dan kunt u altijd contact met mij opnemen.
Danny La Rose MSc MRICS RT
Taxateur Zorgvastgoed
T 030 72 71 700
M 06 57 74 20 96
E d dot larose at capitalvalue dot nl
Meer over zorgvastgoedtaxaties
Naar nieuwsoverzicht