Prestatieafspraken: hoe realiseren corporaties 50.000 middenhuurwoningen?
24 november 2022
In de nationale prestatieafspraken is opgenomen dat corporaties tot en met 2030 in totaal 50.000 middenhuurwoningen moeten realiseren. Deze afspraken krijgen ook steeds meer uitwerking op lokaal niveau. Een groot deel van de corporaties wil de investering graag maken, maar in onze dagelijkse praktijk zien wij veel corporaties tegen vraagstukken aanlopen waardoor processen lang duren. En dat is zonde. Want met het oplopende woningtekort en de huidige marktontwikkelingen (stijgende rente en bouwkosten) is het juist nu belangrijk oplossingen te vinden om de voorraad in dit segment zo snel mogelijk uit te breiden. In dit artikel geven wij een aantal aandachtspunten voor de aankoop van nieuwbouw middenhuur door corporaties. En in hoeverre is de aankoop van middenhuur vergelijkbaar met sociale huur?
Als we het aankoopproces onder de loep nemen, kunnen we een aantal fasen onderscheiden. In dit artikel zullen wij per fase ingaan op een aantal aandachtpunten onder de loep nemen. Daarnaast benoemen we enkele verschillen met de nieuwbouw van sociale huur.
Voorbereiding van de transactie
Een eerste punt dat opvalt is de doorlooptijd van besluitvormingsprocessen. In het middenhuursegment zijn ook beleggers actief in biedingstrajecten. Daarbij hanteren zij kortere doorlooptijden in besluitvorming dan corporaties. Er moet dus vaker snel en efficiënt gereageerd worden om de kans niet voorbij te laten gaan. We zien vaak dat corporaties kampen met onvoldoende capaciteit om een project binnen een kort tijdsbestek te beoordelen en een bieding voor te bereiden. Daarnaast is het van belang om rekening te houden met doorlooptijden voor besluitvorming met bestuur en RvC en bij externe partijen zoals taxateurs. Om de voortgang in het proces te houden zou overwogen zou kunnen worden om een bieding te doen onder voorbehoud van bestuur en RvC. Daarbij is het in de voorbereidingsfase van belang om je af te vragen of de het technisch PvE voldoet aan de eisen en wensen die de corporatie heeft voor dit segment. In hoeverre verschilt deze van een sociaal PvE en sluit dat aan bij de plannen die de ontwikkelaar heeft gemaakt? Tevens is het van belang om alvast inzicht te krijgen in de financiering van middenhuur, da in tegenstelling tot sociale huur niet wordt geborgd.
Het biedingstraject
Voor een project waar verschillende segmenten worden gebouwd, vrije sector, middenhuur en sociaal, is het van belang om goed te kijken hoe de splitsing en het parkeren geregeld gaat worden. Bij sociale huur wordt vaak niet uitgegaan van parkeren, maar ontwikkelaars dienen rekening te houden met een opgelegde parkeernorm, waardoor in een project een bepaald aantal parkeerplaatsen aan middenhuur worden toebedeeld.
Bij de bieding is het tevens van belang om de fiscale mogelijkheden goed in beeld te hebben en te onderzoeken of er optimalisaties kunnen worden gerealiseerd. Dit zijn aspecten die dan in de bieding kunnen worden benoemd.
Afspraken na overeenstemming
In deze fase komen de juridische aspecten aan bod. Wordt het een turnkey overeenkomst of een gescheiden koop- en aanneming? In de contractvorming zitten veelal diverse juridische en fiscale uitgangspunten die nog ter onderhandeling zijn. Op deze punten kunnen op specifieke punten belangrijke optimalisaties gerealiseerd worden en risico's van de ontwikkeling tot een minimum worden teruggebracht. Tot slot is het goed om te kijken naar de clausules gericht op de actuele omstandigheden zoals bouwkosten, deze kunnen een oplossing bieden voor onvoorziene omstandigheden.
Meer weten?
Om corporaties te ondersteunen bij het realiseren van meer nieuwbouw, zowel sociaal als middenhuur, hebben wij een Kenniscentrum Nieuwbouw waarin alle expertises binnen onze organisatie verenigd zijn. Lees meer over het Kenniscentrum of neem direct contact met ons op.